不動産投資信託（以下、リートという。）はアメリカで生まれ、世界各国に広まった投資信託の一種です。運用会社が多くの投資家から資金を集め、複数の不動産を購入し、賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

不動産投資は多額の資金を必要とするため敬遠する方も多いかもしれませんが、それと同じような投資行動をする「リート」という金融商品は、少額から始められ高利回りが期待できるため、投資初心者にもおすすめです。

リートの概要や仕組み、メリット・デメリット、不動産投資との違いなどをわかりやすく解説していきます。投資初心者や経験者の方もぜひ最後まで読んでいただいて、参考にしてください。

リートの概要

リートは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとり、「REIT」と呼ばれ、日本語では不動産投資信託のことを意味します。日本では2000年に導入され、2001年9月に証券取引所に上場されました。日本ではアメリカとは多少仕組みが異なるため、特別に「J-REIT」と呼んでいます。

投資者はリートを通じて間接的に不動産のオーナーになり、投資の専門家による運用の成果を得ることができます。リートは不動産投資の安定性と株式取引の手軽さをうまく組み合わせて高い収益をあげられる金融商品です。

J-REITとは？

不動産投資法人（以下、投資法人という。）が投資証券を発行し、投資家がそれを購入します。この投資証券は株式と同じように証券取引所で売買されます。投資法人は投資家から集めた資金で不動産を購入し、売買による収益や賃料収入などを投資家に分配することになります。

日経株価指数のようにリートにも株価指数があります。「東証REIT指数」は東京証券取引所に上場するリートの時価総額をあらわす株価指数です。

J-REITは投資法人と呼ばれる会社の形態をとっています。基本的に不動産を運用する以外の業務を行うことはできず、その運営を外部に委託しています。運用会社、資産保管会社、事務受託会社にそれぞれの役割を持たせ、専門的知識を駆使しながら業務を行っています。

投資法人は原則として不動産開発を行わず、賃貸事業に特化しているから、一般の不動産会社と比較して収益が安定しています。その点、株式と比較しても高い分配金が期待されています。

リートの仕組み

①　不動産の証券化
投資法人は複数の不動産物件を集約し、その賃料収入などの利益分配を受ける権利を証券として市場で売買しています。証券取引所で銘柄として売買されているので、証券口座を有する人は誰でも購入・売却が可能となっています。

②　株式などの金融商品と同様に売買が可能
売買が自由にできることは流動性が高く、安定した収益を得られるということです。運用の結果、手数料などを差し引いた後、配当としての分配金を投資者に還元することになります。

③　少額資金で投資が可能
リートは1万円～数万円程度で投資が可能です。不動産投資のような高額な資金は必要なく、初心者でも手軽に始められます。

④　物件の取得から運営、管理はすべて専門家が行う
物件管理や手続などの事務処理をすべて委託しているため、投資家の手間はかかりません。

⑤　リスクを分散
同一の不動産だけに投資するのではなく、多様な物件、地域の不動産に投資を行いますので、分散投資が可能になっています。不動産特有のリスクを回避するため、異なる物件や地域、用途に投資を行うこととしています。

不動産投資との違い

①　リートは自分で不動産を取得しない
不動産投資は不動産を取得して、売買益や賃料収入を得るのに対し、リートは直接不動産を取得せず、不動産を所有している企業の証券を購入することで間接的に不動産運用の利益を得ています。

②　リートは自分で不動産を運用しない
不動産投資は自己の責任で物件の管理などの運営を行うのに対し、リートはそういった手間がかからず、投資の専門家に任せることができます。

③　所得の種類が異なる
不動産投資に係る利益は不動産所得になりますが、リートは売却利益に対する譲渡所得（申告分離課税）と配当金に対する配当所得になります。

④　リートは個人取得が困難な物件でも投資できる
不動産投資は高額な資金の準備やニーズ予測などの専門的知識を必要とします。一方、リートは資金が集約され、専門家が運用するため、個人ではハードルの高い物件でも投資が可能となります。

⑤　流動性が高く換金が容易
実物の不動産はすぐに売れるとは限らず、売却時にはさまざまな手続などがあり手間がかかります。株式などと同様に自由に売買ができ、流動性が高く換金性に優れています。

リート投資の注意点

①　J-REIT　の物件用途
J-REITは6種類に分類されます。オフィス、物流施設、商業施設、住宅、ホテル、ヘルスケア施設です。
また、次のような分類もされています。

〇　特化（単一）型：1種類の用途物件を主体に投資します。
〇　複合型：2種類の用途物件を保有します。
〇　総合型：3種類以上の用途物件を保有します。

②　J-REITのコスト
各種の手数料は、取引ごとにかかる場合、一定期間の定額料金の場合とがあるので、事前に確認することが重要です。たとえば、ネット証券は手数料が比較的低額ですが、初心者で商品知識に精通していないと運用するのに苦労する場合があります。初心者は相談しやすい証券会社に口座開設をするのがいいでしょう。

③　J-REITの税制
上場株式と税法上、同じ取扱いをしますので、損益通算や譲渡損失の繰越控除も可能です。税率は20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）です。特定口座（源泉徴収あり）を選択すれば、所得税確定申告は不要です。

④　分散投資でリスクを分散する
複数の不動産に投資し、株式や債券なども組み合わせる工夫が必要です。つみたてNISAやiDeCoなどもうまく併用して、リート、国内株式、外国株式、国内債券などの異なる資産にも分散するのが成功のコツです。不動産の用途や地域なども分散することが必要となります。

⑤　ETF（上場投資信託）の活用
個別の銘柄を選定するのが難しい投資家のために、複数の個別銘柄に分散投資を行っているパック商品であるETFが準備されています。投資スキルがなくても初心者でも安心して投資することができます。

リートのメリット・デメリット

リートは不動産に投資していますが、金融商品でもあります。リートの特徴を確実に理解して運用する必要があります。

リートのメリット

①　少額から不動産投資が可能
実物の不動産投資では最低でも数百万円の資金が必要になりますが、リートは少額投資が可能です。通常の投資信託と同じように1口1万円から購入できます。さらにネット証券では100円から購入できるところもあります。

②　物件選びや手続は専門家に任せる
リートはすべて経験豊富なプロに任せることができます。煩雑な手続関係も専門の業者が行うため、物件の維持やテナント管理、賃料の確実な回収などの手間が不要となります。運用不動産の情報も開示しているため、透明性の高い投資が可能となります。

③　値動きのチェックが不要
リートは中長期の投資スタイルが一般的で、日々相場の値動きを追う必要性は低くなっています。上場されているので、変動する価格をリアルタイムで確認することは可能です。

④　不動産はインフレに強い
将来的にインフレ局面になった際、地価や賃料収入が上昇する可能性が高いと予想されています。特別な事情がない限り、賃料が下落することは想定されていません。家賃収入は長期的に安定した固定収入であり、不動産価値の上昇による売却益や分配金の増加も見込めます。

⑤　高く安定した利回り
賃料収入は自然災害など特殊な事情がない限り、安定した利益をもたらしてくれます。J-REITの場合、運用益の90％超を投資家に分配すると、法人税が実質的に免除されます。その結果、利益の大半が投資家に分配され、他の金融商品と比較しても高い利回りが期待できます。

リートのデメリット

①　株式に近い価格変動
株式同様値動きが大きく、元本割れを起こすリスクがあります。上場され、価格変動があるということは元本や利回りが保証された金融商品ではありません。価格変動は短期間で暴落するリスクもかかえています。

②　不動産特有のリスクがある
内外の経済状況に影響されやすいだけでなく、地震や火災などの自然災害リスクもあります。家賃下落や空室率上昇という不動産特有のリスクを軽減するために長期投資、分散投資を活用しましょう。

③　金利変動リスクがある
投資法人は金融機関の融資で不動産を取得することがあります。融資金利が上昇すれば、ローン返済額が増えることになります。リートの収益を圧迫し、価格や分配金が変動する可能性があります。

④　運用コストが高い
投資法人に運用を任せられ、高い利回りが期待される分、販売手数料や信託報酬などの運用コストが他の投資信託より高めに設定されています。また、分配金支払の頻度が多くなれば、税負担が重くなります。分配頻度を抑えた商品を選ぶことがポイントになります。

⑤　投資法人が倒産するリスクがある
投資法人はあくまで法人であるので、他の一般法人と同様に倒産リスクがあります。投資法人の経営状況、財務状態などを把握しておく必要があります。ただし、仮に倒産したとしても保有不動産の価値がゼロになるわけではないので、他の投資法人がその事業を継承する可能性は残っています。

リートのメリットを効果的に活かし、リスクを回避しながら自分らしい投資生活を楽しもう

不動産投資に興味を持ちつつもまとまった資金が準備できずに、投資をあきらめていた方もいることでしょう。そんなこれまで我慢してきた投資家にとってはうれしいお知らせです。初心者でも少額から投資が始められ、運用の手間がかからず、個人ではなかなか手が出せなった不動産に投資できる金融商品がリートです。

長引く不況やコロナウイルス感染拡大の影響を受ける昨今ですが、安定した収益を得られると注目されている金融商品です。インフレに強いといわれる不動産投資ですが、経済の回復が不透明な中、リート市場の値動きに注視する必要があります。

リートのメリット・デメリットを十分認識し、リスクを避けながら効果的な投資活動を通じて自分のライフスタイルに合った資産形成を楽しんでください。