ミドルリスク・ミドルリターンといわれる金融商品であるリート（不動産投資信託）は、投資初心者でも始めやすい資産運用のひとつであると注目されています。現物の不動産投資はまとまった資金が必要ですが、少額投資が可能なリートであれば、複数の不動産に投資することも可能です。しかも不動産投資の専門家に運用を任せられるので、手間がかからず初心者でも安心してスタートすることができます。

人気が上昇しているリートの3つの買い方やリートの種類、覚えておきたいリスクなどについてわかりやすく解説していきます。

リートの3つの買い方

リートはコード番号が付された上場投資信託になるため、通常の個別株式と同様、証券会社で口座を解説することで取引ができます。手数料は、取引ごと支払う場合と一定期間の定額で支払う場合とがあるので、手数料の金額、支払方法などは事前の確認が必要となります。また、配当金は保有する投資口数に応じて決算から3か月以内に支払われます。

リートにはいろいろな種類があるので、それぞれの特徴を正確に把握し、自分の投資スタイルに合ったリートに投資する必要があります。

個別銘柄の購入

株式購入と同じように、数ある投資法人の個別銘柄を選んで購入する方法です。株式と同様に証券会社で購入できます。個別銘柄や次に紹介するETFは原則として、証券会社以外の金融機関では購入することができません。

リートは1口単位なので、最低金額は1口当たりの価格となります。手数料は売買手数料のみで、1口当たり1万円台～数十万円台まであります。購入する銘柄はあくまで個人の判断にゆだねられます。ある程度の知識と投資経験を積んだ経験者向けの方法であるといえます。

ETFの購入

ETFは上場投資信託のことで、日経平均株価や東証株価指数（TOPIX）など特定の指数の値動きに連動する投資信託のことです。ETFは常に変動する市場価格に対してリアルタイムに投資することができるため、上場株式を購入するのと同じように注文ができます。

リート型ETFは「東証リート指数」に連動する仕組みで運用されています。リート型ETFのひとつの銘柄を購入すると、上場しているリートの全銘柄にまとめて投資する効果があります。このことは分散投資を可能にしています。

1万円以下で購入できる商品もあり、まとまった資金を持たない初心者でも始めやすいおすすめの商品です。リート自体も投資家から資金を集めて複数の不動産に分散投資をしているため、ETFの分散との相乗効果でさらにリスクの軽減が可能となります。東証リート指数に連動して運用されているので、個別銘柄と比較して値動きが緩やかになる特徴があります。

コスト面では、売買手数料だけではなく、運営費用としてETF保有期間中は信託報酬、監査報酬を支払う必要があります。ETFの管理費用が安いため、一般的に投資信託より信託報酬を低く抑えているとされています。どの金融商品でも同じですが、各種の手数料は収益率に大きく影響を及ぼすので、事前の確認が重要なポイントです。

投資信託の購入

J-REIT（日本版不動産投資信託）を対象とした投資信託（J-REITファンド）を購入することもできます。証券会社、銀行、信用組合などで購入できます。ですが、銀行に投資信託用の口座を開設すれば、購入申込は銀行のWEBサイトから24時間可能になります。銀行の営業時間中に出向く必要はなく、自宅で空いた時間を有効に使うことができます。

投資資金に余裕がなく個別銘柄に投資できない人、積立で不動産投資をしたい人にはおすすめの金融商品です。投資信託専門の運用会社がJ-REIT投資信託を購入した人の資金でJ-REITの銘柄を購入する仕組みです。値動きが緩やかで利益が大きくなるように組み合わせてJ-REITの銘柄を購入します。銘柄の選択をプロに任せるため、投資スキルのない初心者向きの商品となります。

J-REITだけでなく、海外REIT、株式や債券なども含めてバランスよく投資しているファンドもあり、分散効果を高めていることになります。投資信託は1万円以下の少額で購入することができ、「ドルコスト平均法（定額購入法）」により不動産投資ができることが大きなメリットです。

手数料はETFよりさらに高くなり、購入時手数料と信託報酬の支払が必要になります。手数料などの投資コストは銘柄選びの重要ポイントですが、年1％を超える場合もあるので、注意が必要です。

NISA・iDeCoを組み入れる方法

NISAやiDeCoの非課税枠を利用して、J-REITを購入することもできます。
NISAは個別銘柄でリートを購入する場合、リートのETF・投資信託をNISAの枠内で購入することが可能です。20.315％の非課税枠を有効に活用できれば、収益はさらに大きくなります。なお、つみたてNISAは個別銘柄、リートの特化したETF、投資信託の購入はできません。

iDeCoはリートの投資信託を選択することは可能ですが、その内容は証券会社で異なります。iDeCoは自己責任で銘柄を選ぶことになりますので、iDeCoを組み入れる場合は、事前に証券会社に相談するといいでしょう。

iDeCoは私的年金の一種で、公的年金に上乗せする位置づけで国が作成した年金制度です。月々の掛金は全額所得控除、運用益・分配金は非課税、受け取る際は公的年金等控除または退職所得控除が適用できるという3つの税制のメリットを受けることができます。

リートの種類とリスク

リートはその用途により、単一用途特化型、複数用途型に分類されます。その投資対象から6つの種類に分けられます。異なる特徴を把握し、より効果的な投資を行う必要があります。

リートの種類

初心者は単一用途特化型よりも複数用途型をおすすめします。理由は複数の用途に分散投資をしているので、比較的安全度が高いからです。

では、それぞれの種類の特徴を簡単に触れておきます。

①　ホテル特化型
観光客が増加しているときに収益を多くあげられる傾向があります。2018年～2019年は外国人旅行者が増加し、大幅に価格を上げました。人気のホテルなどは宿泊費を上げることができ、他のリートと比較して流動性が高いといえます。

しかし、2020年に始まったコロナショックでは、外出自粛の影響を受け、大きな値下がりを見せています。観光客が減少する局面では値下がり幅が大きくなります。

②　物流不動産特化型
倉庫や物流配送センターなどの物流設備を運営して利益を出すリートです。以前は供給過剰になり値下がりしたが、コロナ禍ではネットショッピングや通信販売の普及・拡大から需要が増え、他のタイプと比較しても値下がり幅は小さくなっています。

③　商業施設特化型
ショッピングセンターや百貨店などの商業施設を運営するリートです。商業施設の家賃収入に依存するため、景気の影響を受けやすくなっています。個人消費が増加する好景気であれば、商業施設の売上が増加し、テナントの退去も怒らず、リターンが大きくなります。

④　オフィス特化型
都心のオフィスビルなどの家賃収入を投資家に還元します。景気が良くなれば空室率が下がり、家賃の値上げも可能となります。

コロナ禍では手ワークが推奨され、定着した感があります。都心の高い家賃を払わずにオンラインでの業務効率化を推進する動きもあります。今後の需要の動向を注視する必要があります。

⑤　住居特化型
単一型リートの中でも比較的リスクの少ないのがマンションなどを運営する住居型リートです。昔から「衣・食・住」と言われるとおり、住まいは不可欠のものであり、他のリートと比較して景気悪化による影響が出るタイミングは最も遅くなります。短期的な変動が起きにくい分、長期的保有するほうが有利になります。

⑥　ヘルスケア特化型
医療施設や高齢者向け施設を運営しています。診療報酬などの制度改正により収益性が大きく左右されるなど他のリートにはない特徴があるので注意が必要です。

リートのリスク

リートは賃貸不動産に投資して収益を分配する投資信託の側面と上場商品として取引される株式の側面があります。不動産と株式としての特徴があるので、元本や分配金は保証されていません。
①　価格変動リスク
金融・不動産市況の影響を受けやすく、証券市場での需要と供給のバランスによって価格は変動しやすい。

②　収益変動リスク
自然災害による建物の毀損、賃料減額、手難音の退去・未納などの理由により収益が増減し、分配金が減少する可能性があります。増資により利益が増加しても1口当たりの分配金が減少する可能性もあります。

③　金利変動リスク
金融機関の融資により不動産を取得するため、金利が上昇すると収益が減少します。収益の減少は不動産投資法人の決算に影響を及ぼし、結果的に分配金が減少することになります。

④　運用体制に関するリスク
資産運用会社へのスポンサーの人員提供、不動産の開発・管理などスポンサーがリートの運営に影響力を持っています。スポンサーとの利益相反が生じやすい仕組みとなっています。

⑤　不動産投資法人の倒産・上場廃止リスク
リートも法人である以上倒産のリスクがあります。経営状況の悪化などその原因は一般法人と同じです。ただし、不動暖の価値がなくなるわけではありません。不動産を売却すれば投資資金が戻る可能性はあります。

また、取引所の上場廃止基準に該当すれば上場廃止となるリスクは常にあります。

リートのメリットを最大限活用して、効果的な投資をすることにより将来の資産形成をしよう

利回りが高く、長期間保有することで安定的な配当金を受け取ることができるリート。不動産投資は多額の投資資金が必要なことや管理・メンテナンスの手間がかかるということで、ハードルが高いと敬遠してきた方も多いでしょう。リートは少額で複数の不動産に投資ができ、収益を得ることができます。売却し、現金化できる高い流動性もあります。

不動産に興味があっても、初期投資費用のためにためらっていた方でも間接的に不動産のオーナーになることができます。NISAやiDeCoの非課税枠を有効に活用して、自分に有利な不動産投資を実現することも可能です。毎月購入する積立投資で長期的な資産形成に活用してもいいでしょう。

リートのメリットを最大限活かして、さまざまな目的に応じた投資方法を試してみましょう。そして、自分のライフスタイルに合った資産形成を目指してください。