不労所得と節税のために始めたマンション経営、ところが思ったように経営がいかなくて失敗、なんて話を耳にすることがあります。

マンション経営は知識ゼロで手を出すと痛い目に合う可能性が高いもの。そこで、失敗しないマンション経営のために、落とし穴回避の基礎知識を身につけておきましょう。

マンション経営が注目されている理由

マンション経営は人気の不動産投資として注目を集めています。
不労所得はもちろんとして、節税効果も高く、実際に賢い税金対策にしている方や毎月の家賃収入で豊かな生活を手にしている人も多数。
マンション経営は今なぜこんなにも注目をされているのか、今一度その理由を追ってみましょう。

老後の資金対策

「老後に2000万円」はもう聞き飽きたという程言われていますよね。確かに、人生100年の時代、お金はいくらあっても邪魔になりません。
マンション経営が注目されるのは、やはり老後の資金対策があげられます。働き盛りの若い間にマンションを購入し、退職の頃にローン完済で家賃収入、というプランを持つ方が多いでしょう。
マンションは数十年に渡って家賃収入が見込める投資です。それに、うまくいけば賃貸数を増やすこも可能。安定した収入がみこめるということですね。

節税対策

土地があり、いずれ相続を考えている方が、節税対策としてマンションを建てることがあります。これは、更地で評価を受けるよりも建屋があった方が、評価額が下がる傾向にあるため、相続の際の負担軽減となるのです。
また、マンション経営の家賃収入は、さまざまな経費を差し引いて不動産所得として計上します。本業の収入がありながらマンション経営をする場合、仮にマンション経営の所得がマイナスであれば、給与所得からマイナス分を差し引くことができるのです。これにより、所得税や住民税の節税が期待できます。

インフレ対策

失われた20年、というよりもう30年だろうと言われていますが、これまで日本経済はデフレの時代を渡ってきました。しかし、経済状況はいつ激変するかわかりません。今後インフレが起こらないとも言い切れないのです。

マンション経営はインフレの対策として強い不動産投資と言われます。どれだけ貨幣の価値が下がったとしても、家賃収入はかわりません。インフレになったときは、現金を不動産に変換し、資産の価値をそのままに運用していくことが可能となるのです。

マンション経営の失敗例

マンション経営の魅力は利回りの高さですが、皆が皆成功するとは残念ながら限りません。マンション経営に失敗した事例も良く耳にするのです。
そこで、どんな理由で失敗に陥ってしまのか、よくある3つの具体例をみていきましょう。

入居者が入らず失敗

家賃収入の確保には、当然ですが入居者が決まっていなければなりません。マンション経営を始めて、入居者が決まらないことや、住民同士のトラブルで引っ越しをしてしまう人の存在で頭を悩めるオーナーは少なくありません。
マンションを購入する際、周辺の環境やどれだけのニーズがあるのかをリサーチするのは必須です。どれだけ都心であっても、入居者のニーズに合っていなければ意味がないのです。
入居者が決まらず、しかもマンションの家賃相場に比べてマンションそのものの価格が高ければ、返済で経営自体が危ぶまれてしまいます。

修繕費にお金がかかって失敗

マンション経営は建てて貸して終わり、ではありません。時間が経つとともに、さまざまな部分を修繕していく必要がでてきます。
たとえ経営が1部屋だけであったとしても、新築のマンションであったとしても、修繕が必要ないと期待できるのは初めの数年です。節税目当てで購入したはずなのに、気が付けば管理費・修繕積立金といった経費が大きくなって失敗してしまうこともあるのです。
修繕を怠ると入居者離れにも繋がりますので、マンション経営を始める前に修繕はありきだと考えて計画的にお金の段取りをしておきましょう。

買い手が見つからずに失敗

たとえばマンション経営に才が無かったとして、手放すことを考えたとしましょう。ここで新たな問題が出てきます。買い手が見つからない場合です。
たとえば、都市部のワンルーム1部屋の経営であれば、買い手は比較的見つかりやすいと言われます。結婚に対する価値観も変わった今、中古であってもワンルーム購入の需要は高まるという見方もあるほどです。
しかし、新築マンションの場合、買い手が見つかったとして、どれだけ築浅であったとしても、分譲時の7割程度と言われます。結果としてマイナスとなる可能性があるのです。

マンション経営に失敗する人の特徴

マンションはたとえ1部屋だとしても高いお買い物です。経営するとなると失敗したい人なんていませんよね。
そこで、マンション経営に失敗する人の特徴を知って、回避できるようにしておきましょう。あなたがこの3つの特徴に当てはまっていませんように。

勤勉でない

マンション経営に限らず、何かを経営する人、もっと言えば仕事で成功をする人はどの人も勉強熱心です。感覚だけで推し進めているように見えても、その分野に関してはオタクと言えるほど熱心に勉強する人がほとんど。この特徴は見逃せません。
マンション経営の管理は不動産会社に任せた方が良いとされますが、だからと言って、マンション経営の知識がゼロで良いのかと言われてはそうではありません。
物件選びのときから、ちゃんと経営者としての知識を持っていた方が、失敗の回避ができるのです。

行動に計画性がない

マンション経営には計画性が必要です。新築のマンションを購入したら終了、ではなく、その後にかかる広告費の確保や修繕費、ローンの返済などもかかってきます。
収入だけを絵にかいた餅で期待するのではなく、経営に伴う支出があることを必ず頭に入れておきましょう。支出を度外視して、家賃収入を使いすぎてしまうと、結果的に赤字経営からマンションの手放しといった結果を招くことも。
マンション経営に限ったことではありませんが、事業で失敗しないためには、出費はいつでも存在することを想定して計画を立てておきましょう。

管理を自分でしようとする

先ほども少し触れましたが、マンションの管理は管理会社に任せることが本流です。もちろん、勉強して知識を付け、あるいは資格を取って自分で管理をすることは可能ですが、ノウハウ不足に陥ることも否定できません。
入居者からの声に迅速な対応ができなければ、退去というマイナスを生んでしまいます。それどころか、昨今はSNSの力もあり、入居者が決まらないなんてことも大袈裟ではないのです。
また、家賃が滞納されないとも言い切れません。情が先行して適切な対応をしなければ、家賃の問題は長期化します。

マンション経営に失敗しないために

マンション経営にはメリットがたくさんありますが、ずさんな経営を続けていると当然ですが失敗に終わってしまいます。
マンション経営に失敗しないために、最低限押さえておきたいポイントをお伝えいたしますので、参考にしてください。

購入前のリサーチを怠らない

マンション経営するぞ！と思い立って目の前にあるお得な物件を掴んでしまうと失敗してしまうのが目に見えています。必ず、物件の購入時にはリサーチをするようにしましょう。
まずは周辺の環境です。情報だけに頼らず、実際に現地に赴いて自分の目で購入に納得かどうかを調査するのが大切です。

近隣のマンションで似たような家賃設定の物件で、どれだけの入居がされているのかを確認するのも良いでしょう。近隣に新たに何か商業施設の建設や、大学の建設がないかなど、ニーズを調査しながら、経営に適した物件かどうかを検討してください。

税金の知識を付けておく

節税対策として期待ができるマンション経営ですが「節税できる」だけの知識で乗り出すのは危険です。どういった節税の対策になるのかを把握して、購入をするようにしましょう。
マンション経営は「原価償却」となります。マンションの帳簿価格から経年劣化分を費用計上するという考え方です。これは、毎年確定申告で経費計上できますが、売却時には経費とできる額は小さくなります。その際、多額の税金を納める必要が出てくるのも盲点です。
ご自身の経営に沿って、どのような税金がかかるのかは事前に知識を得ておきましょう。

早期売却を目指す

万が一、マンション経営に失敗をしたと感じたなら、保有を長引かせずに損切りすることが大切です。このタイミングの見極めは非常に大切で、改善する見込みがないのに保有し続けるのはマイナスだけがかさばってしまいます。

失敗が目に見えてしまったなら、できるだけ早期に売却をしましょう。マンションの価値は経年とともに下がっていきます。失敗と感じたときが売り時であることは覚えておきましょう。

失敗しない物件選びのポイント

マンション経営に失敗しないためには、物件選びがいかに大事であるかがわかります。そこでここからは、失敗しないための物件選びについてみていきましょう。
基本は必ず出向いて調査をすること、この部分は怠らないようにしてくださいね。

都心を選ぶ

マンション経営は当然ですが入居者がいなければ成り立ちません。人口が多い土地の方が、入居者の確保にむいているのは言うまでもないでしょう。
当然ですが、都心のマンションの方が価格は高くなります。そのため、一般的には利回りは低くなります。しかしながら、賃貸も売買も、やはり都心のマンションは人気です。地方のマンションより需要が大きく異なるのです。
利回りだけを考えると地方のマンションが人気ではありますが、入居率と需要とを考えれば、都心のマンションが良い投資であると言えます。

新築にこだわらない

新築マンションの方が入居者も集まりそうなものです。しかし、新築マンションは「新築」の恩恵を受けられるのは数年のもの。数年経てば、修繕の可能性も大いに出てきます。
そう考えれば、マンション経営において新築であるメリットは多くないと言えます。新築としての数年は、周囲の家賃相場より高く賃料を設定できますが、数年経てば周囲と同じ家賃相場となるわけです。

初期投資だけが高くつき、ローンの返済で困ってしまうことがないよう、新築へのこだわりは持たない方が賢明と言えるでしょう。

ファミリータイプを選ぶ

例えば副業としてワンルームマンションの1室を経営するのであれば、たとえマイナスが出たとしてもそれはそれで節税の対策となり得ます。
しかしマンションの1棟経営となると、マンションの資産価値で考えればファミリータイプのほうが安定した需要があると言えます。とくに、地方であれば独身のワンルーム購入よりも、ファミリータイプに需要があるでしょう。
ファミリータイプを賃貸にするメリットは、家族での入居ですので長期的な居住が見込めることです。安定した家賃収入を長期間に渡り受け取りが期待できます。

マンション経営に失敗しない物件選びをしよう

マンション経営において失敗しないためには物件選びという初歩がとても大切になります。データだけを信用するのではなく、実際に現地に出向き、自分の目で調査をすることは必須です。

長期に渡って経営をした出口に焦点を持つのも大切です。経営した後にどうするのかを念頭に置いて、マンション経営を始めていきましょう。