不動産投資でFIREを実現する方法~早期に達成するためのポイント・注意点を解説!

不動産投資でFIREを実現する方法~早期に達成するためのポイント・注意点を解説!

昨今の「FIRE」ブームには目を見張るものがあります。FIREは働かずして、時間に縛られずに自由に好きなことをして暮らしていくというライフスタイルを実現させることです。 FIREを実現する方法のひとつとして不動産投資があります。不動産投資の主な収入源である家賃収入は、投資家が手間をかけずに、毎月安定的な収入が得られるため人気となっています。 不動産収入のみの生活を実現するための不動産投資の重要ポイントなどを解説していきます。
昨今の「FIRE」ブームには目を見張るものがあります。FIREは働かずして、時間に縛られずに自由に好きなことをして暮らしていくというライフスタイルを実現させることです。

FIREを実現する方法のひとつとして不動産投資があります。不動産投資の主な収入源である家賃収入は、投資家が手間をかけずに、毎月安定的な収入が得られるため人気となっています。

不動産収入のみの生活を実現するための不動産投資の重要ポイントなどを解説していきます。

不動産投資とは?

不動産収入には家賃収入だけではなく、共益費・管理費、更新料、敷金・礼金・保証金、駐車料金などが含まれます。ローン返済額は無理のない返済計画が重要です。目安としては家賃収入の40~50%以内におさめることです。必要経費は管理会社への業務委託料、広告宣伝費、退去時の原状回復費、保険料、固定資産税、都市計画税などで、家賃収入の15~30%が目安になるでしょう。

不動産投資が選ばれる理由

安定した収益により確実な資産形成ができる
毎月の安定した家賃収入でローンの返済、修繕費の積立にあてると考えれば良いでしょう。

価値の下がらない土地が手に入る
価値が下落する可能性は低く、上がる可能性もあります。駐車場としての運用も可能です。
地域や時代のニーズに応じた利用をすることで資産形成の手段が広がることになります。

ニーズに応じた物件の経営ができる
投資家の意見を反映した物件を提供し、ニーズに応えることが可能になります。

節税効果が大きい
経費や損益通算の有利な制度をうまく活用して節税することができます。そのためには、不動産投資に関する税金の知識が必要となります。書籍や不動産セミナーへの参加などを通してスキルを身につけることが大切です。

FIRE実現のために不動産投資を行うメリット

不労所得が得られる
不動産投資最大のメリットは、自分が働かなくても収入が得られることです。入居者がいる限り、家賃収入が発生し、毎月安定的な現金収入を見込めます。メンテナンスや入居者募集などの物件管理を管理会社に委託すれば、手間を省くことができます。

レバレッジ効果が高い
少ない自己資金と銀行からの融資により大きな投資効果を得ることを言います。株式投資の場合は融資を受けられないので自己資金のみで投資を行うことになります。一方、不動産投資の場合は自己資金とローン資金を合わせて投資を行いますので、より安定的で効率的な資産形成が可能になります。

短期間でFIRE達成が可能
高いレバレッジ効果など不動産投資特有のメリットにより、他の投資方法より資産形成のスピードが速くなることが期待できます。不動産経営がスムーズにいけばさらなる収益率のアップが見込まれ、大きな収益を上げることも可能になります。他の投資方法も併用すれば短期間でのFIRE達成が現実のものとなります。

少額投資で始められる
投資用不動産を購入する際は高額となることから、自己資金で賄うことは少ないケースです。大半が投資用不動産を担保に銀行から融資を受けることになります。自己資金は100万円以下、あるいは頭金なしで不動産投資ローンを組める場合もあります。

リスクが低い
株式投資は高い収益を上げるためのテクニックが必要であるとされています。売買を繰り返し行う必要があり、その分リスクも高くなります。資産を減らす可能性もあります。その点、不動産投資にもリスクはありますが、運用ノウハウが確立されており、効果的な対応策でリスク回避が可能となっています。

また、不動産投資は経済情勢の影響を受けにくく、コロナ禍の影響は認められていません。現状、家賃や不動産価格が急降下することは考えにくいことから安定的な収益を得ることができると言えるでしょう。

FIRE実現のために不動産投資を行うデメリット

貸すことに関するリスクがある
不動産を貸すことに付随した多くのリスクがあります。具体的には空室リスク、火災・災害リスク、家賃滞納や苦情に対する精神的なリスクなどがあります。

中でも金利リスクは、変動金利でローンを組んだ場合、返済額の負担が増える可能性があります。物件選びを誤るリスクに対しては、立地、建物・設備、瑕疵の有無などに注意する必要があります。

売値がそのまま利益になるわけではない
不動産を売却した場合、売価から税金、仲介手数料などの諸経費を差し引いたものが利益となります。売却時のより正確なシミュレーションが不可欠です。

流動性が低い
売りに出してもすぐに売れるとは限りません。宣伝効果が現れにくい場合もあります。空室リスクの低い好条件の物件を選ぶことがポイントです。

建物は老朽化する
建物は経年とともに老朽化します。メンテナンスの重要性は言うまでもありません。設備も故障が増えたり、機能が古くなったりします。こういった原因で空室リスクが増すことになるので、普段から修繕とメンテナンスを心がける必要があります。

不動産投資でFIREを達成するためのポイント

不動産投資でFIREを実現するため、さまざまな条件をクリアする必要がありますが、その中でも特に重要なポイントとなる点について解説します。

不動産に関する知識やリスクを把握する

特殊な業界ですので、経験を積むしかないのですが、業界や投資に関して必要な知識やリスクを学んでください。関係書籍を読む、不動産投資セミナーを受講するなどして基礎知識や仕組みを理解してください。

また、不動産売買は詐欺事件なども発生していますので、契約には十分な注意が必要です。完成した現物を確認できるものに投資をすることを遵守してください。

投資の規模を拡大していく

不動産収入のみで暮らすには相応の規模が必要となってきます。規模を拡大するためには最初の投資が肝心です。最初の投資で確実に収益を上げ、遅滞のない返済実績があれば次の融資も受けられやすくなります。こうして2件目、3件目と確実に規模を拡大していくのが成功のカギです。

できるだけ早い時期に不動産投資を始める

不動産投資の収益の増加、規模の拡大には時間がかかります。若いほうが長期のローンを組めることから、より早い時期に投資を始めることを計画してください。早く始めて、時間をかけて収益を上げていくことでFIREを実現する可能性が高まります。

購入エリア・物件を選定する

不動産投資を展開するエリアや物件を選定するためには目的を明確にすることが大切です。FIREの早期達成にはアパートなどの1棟物件がおすすめです。ある程度まとまった家賃収入が期待でき、規模を拡大しやすいというメリットがあります。

人気のエリアを選ぶこともひとつの方法です。都市部と地方では事情が大きく異なりますが、さまざまなリスクを回避するために最適なエリアを選ぶ必要があります。いつでも売れる物件を選ぶことが重要です。立地、周辺環境、建物、設備・内装などのチェックポイントをクリアできる物件を選びましょう。

投資用で不動産購入の場合、新築よりも中古物件のほうが高い収益性を期待できる場合があります。ただし、中古物件は物件を選ぶ目が大切になってきます。

緻密な計画を立て、シミュレーションを行う

不動産投資をする以上、投資者なりの理想や期待があるでしょう。自分なりの計画立案は非常に大切ですが、最終的には不動産投資の専門家のアドバイスを受けるのもひとつの方法です。

FIRE実現のためには、高利回り物件の購入が条件となってきます。家賃収入から諸経費などを差し引いた実額を把握することがポイントです。中古物件の場合、現在満室かどうかを確認し、賃料算定には周辺環境や同じ地区の相場なども考慮してください。

不動産会社が提供するシミュレーションは、売却金額だけで算定する場合があり要注意です。諸費用、税金、修繕積立金などを確実にシミュレーションに反映させてください。

信頼できる不動産会社と良好な関係を保つ

不動産投資に対する不安や疑問は専門家に相談することが解決のポイントです。そのためにも良好な信頼関係を築く必要があります。

信頼できる不動産会社のチェックポイントは、良質な物件を多数そろえている、サポート体制が整備され相談しやすい、不動産を適切に管理してくれる、複数の金融機関と取引がある、などです。

物件の情報収集を怠らない

ニーズの高い人気物件を手に入れることが収益の安定をもたらします。インターネットで得られる情報は部分的ですので、実情を正確に把握するためには実際に足を運んで、周囲の環境や交通事情などを確認することが不可欠です。

不動産投資を始める際の注意点

不動産投資は小さく始めて大きく育てることが鉄則です。最初から大きな成果を求めず、徐々に規模を拡大していくべきです。情報収集は非常に大切ですが、良い情報だけを信じない用心深さも必要です。

無理な借入をしない

初心者の段階で多額の借入は失敗したときの損失が大きくなります。最初は無理なく返済できる金額にとどめることを忘れてはなりません。金融機関の担当者に相談し、無理のない返済計画を作成することが成功のカギです。

物件選びはプロに任せる

初心者が優良物件を見つけるのはなかなか難しいことです。最初は見る目を養うためにも、複数の不動産会社の紹介物件を比較検討して投資物件を決めるのが良いでしょう。

初心者の知識やノウハウ不足が判断を誤らせることが少なくありません。不明な点、疑問点については専門家に相談して解決することを習慣にしてください。くわしい説明を求め、それをよく理解するようにしましょう。

信頼のおける不動産会社・管理会社を選ぶ

不動産投資は初心者にとっては専門的で特殊な分野になります。オーナーとなれば自然災害やさまざまなリスク対応など冷静にかつ機敏に行う必要があります。信頼のおけるパートナーは強い味方になります。FIRE達成のためにも長い付き合いが必須条件です。

不動産投資のメリット・デメリットを把握したうえで、早期にFIREを実現し自由で豊かな人生を送ろう

不動産投資を活用してFIREを実現するための方法や注意するポイントなどを紹介してきました。FIREを早期に達成することのハードルは高いですが、やり方によっては不可能ではありません。

不動産投資は他の投資方法と比べても有利な点が多く、早期の資産形成を実現できるおすすめの投資方法です。ですが、デメリットやさまざまなリスクもありますので、十分認識したうえで自分なりの対策を明確にして資産形成を目指してください。

不動産投資のメリットを最大限に活かしてFIREを早期に達成しましょう。そして豊かで楽しく実りの多い人生を送りませんか。
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