フラット35とは?概要から銀行の住宅ローンとの違いも紹介

フラット35とは?概要から銀行の住宅ローンとの違いも紹介

家を購入する際に、住宅ローンを組む必要があります。しかし、職業や収入などの基準を満たす必要があり、ローンの審査に通らない人も多数います。 しかし、フラット35を利用すれば、住宅ローンの借り入れができるかもしれません。そもそもフラット35とはなんでしょうか?概要から説明します。
家を購入する際に、住宅ローンを組む必要があります。しかし、職業や収入などの基準を満たす必要があり、ローンの審査に通らない人も多数います。

しかし、フラット35を利用すれば、住宅ローンの借り入れができるかもしれません。そもそもフラット35とはなんでしょうか?概要から説明します。

フラット35とは?

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。職業や勤務形態に問わず、幅広い人が利用できるのが特徴です。借り入れする際に、ローンを返済するまでの金利と返済額が確定します。金融機関が提供しますが、融資金利や手数料、必要書類は金融機関によって異なります。

リフォーム目的では利用ができませんが、中古住宅の購入と併せてリフォームを行う際はリフォーム費用を含めた借り入れができます。

返済期間は?

返済期間は、最長35年です。最短は15年で、20年以下で設定した場合は、原則返済途中で借り入れ期間を21年以上に変更はできません。

例外として、申し込み本人や連帯債務者が満60歳以上の場合の返済期間は10年となっています。

保証人の有無

住宅ローンの場合は、連帯保証人が必要になる場合があります。しかし、フラット35では連帯保証人は不要です。
そして保証会社へ保証料を払う必要もありません。

限度額は?

融資限度額は8,000万円です。最低融資額は100万円で、限度額内であれば、建設費または購入費用まで融資してくれます。建設費や購入費用は、諸費用の登記費用や、仲介手数料を含めて借り入れが可能です。

団体信用生命保険に加入する必要がない

フラット35は、健康上の理由から団体信用生命保険への加入が困難である人でも利用できます。団体信用生命保険とは、ローンの返済の途中で借り入れ本人が生命の維持が困難になってしまったり、死亡してしまったりした場合にローンの残高を代わりに保険会社が支払う制度です。

借り入れの際に健康上の問題がある場合は、団体信用生命保険に加入できない可能性があります。通常、住宅ローンを利用する際に、団体信用生命保険に加入するのが必須となっている所が多くなっていますが、フラット35では団体信用生命保険に加入できなくても住宅ローンを利用できます。

フラット35の利用条件

フラット35を利用できる条件とはなんでしょうか?フラット35を利用するにあたって、契約者と物件の2つに条件が課せられています。
一つずつ紹介します。

契約者本人の条件

フラット35を利用するにあたって、申し込み時の年齢が満70歳未満の人が対象です。そして日本国籍を所有している必要があります。資金の用途として、申し込み本人か、親族が住む住宅の建設や中古物件の購入資金として使うのが絶対条件です。仮に物件でも、投資用物件の購入資金の場合などは利用ができません。

また、全ての借り入れを含めた年間の合計返済額が、
・額面年収400万円以下では30%以下
・額面年収400万円以上では35%以下
である必要があります。

住居の条件

住宅の条件ですが、床面積が    一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上である必要があります。マンション等の共同住宅の床面積は、専有面積で、共同部分は含まれません。敷地面積の要件はありません。

そして建築資格を持つプロが、住宅が記述基準に満ちているか検査をします。高い基準を満たしている住宅の購入の場合は、一定期間金利の引き下げが受けられる「フラット35S」の制度が利用できる可能性があります。

借り入れの際の注意点

フラット35からの借り入れを決める前に、住宅ローンを比較検討しましょう。フラット35よりも、金利が低いかもしれません。住宅価格の9割を超えて借り入れをした場合、全体の金利が高くなります。フラット35で借り入れ金額を住宅価格の9割に設定して、不足分を諸費用ローンで借りるのも一つの手段です。諸費用ローンを短期返済にすれば、全体の返済額を抑えられます。

前述した、「フラット35S」の詳細ですが、年0.25%の金利引き下げ期間が設けられています。フラット35Sを利用する場合、5年か10年経過した後に金利が上がります。金利の低さだけではなく、長期的な金利の変動も計算しておきましょう。

フラット35のメリット

フラット35の特徴を説明してきました。続いてはフラット35のメリットについて紹介します。フラット35を利用するメリットは多数あります。

返済期間中は金利が変わらない

一般的に住宅ローンは一定期間で金利が変動する変動金利型ですが、フラット35は全期間固定金利型ローンです。つまり借り入れ金利が、完済まで固定されています。毎月固定で支払うので、返済プランが安定しています。

自営業・フリーランスでも申し込みができる

通常、住宅ローンでは「安定した収入」が重要視されていますが、フラット35であれば、収入基準と物件基準を満たしていれば申し込みが可能です。つまり、基準を満たしていれば、「安定した収入」を得ていなくても、申し込みが可能であるため、自営業やフリーランスのデメリットであった部分を気にしなくて良いです。

フラット35は、自営業やフリーランスの人に向いているローンです。

事務手数料・保証料が安価

金融機関によって異なりますが、事務手数料や保証料などの住宅ローン諸費用は100万円以上になるケースがほとんどです。しかし、フラット35では事務手数料・保証料が抑えられています。金融機関が提供している住宅ローンでは、事務手数料:借り入れ金額×2.2%と設定されています。しかしフラット35では、借り入れ金額×1.1%と抑えられているのです。

そして保証料は、住宅ローンの保証会社を利用するための費用で、金融機関が提供している住宅ローンでは、およそ60万円から80万円の支払いが必要です。フラット35では保証会社を利用しないので、保証料は無料です。

繰り上げ返済手数料がかからない

繰り上げ返済の場合、手数料がかかる所がありますが、フラット35では前倒しで返済する場合、手数料がかかりません。金融機関窓口での繰り上げ返済は100万円以上からですが、インターネットサービスの「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済が可能です。

住・My Noteを利用すれば少額から返済が可能なので、少し余裕ができた場合も気軽に返済にお金を回せます。住・My Note(すまいのーと)とは、フラット35を利用している人が残高照会したり、証明書などを発行できたりするインターネットサービスです。

フラット35のデメリット

フラット35は比較的どんな人でも利用可能ですが、デメリットもあります。

固定金利は金利が高い

前述した変動金利型は、政策金利を基準に決定される、「短期プライムレート」と連動して金利が設定されています。
金利が変動するため、現在よりも高くなる可能性がありますが、安くなる可能性もあります。少々ギャンブルのような要素がありますが、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を超えないと考えた時、変動金利型がお得です。

金利が変わらないので毎月の支払い額が固定されるのは確かにメリットですが、市場金利が下がったとしても、金利が安くならないのでよく考える必要があります。

融資手数料がかかる

フラット35は保証料が不要です。しかし、融資手数料がかかります。初期費用がかかるので、借り入れの際は融資手数料が必要です。

審査期間が長い

フラット35の審査期間は、事前審査から本審査までで1週間から3週間ほどかかります。事前審査は民間金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構です。

事前審査は数日程度で終わりますが、本審査は別の組織が行っているため、審査完了までどうしても長くなります。すぐに終わると考えずに、余裕を持って審査の申し込みを行う必要があります。

書類の用意が必要でお金もかかる

フラット35を利用する上で、書類の提出が必要になります。そして用意する書類はお金がかかります。フラット35を利用する上で、基準を満たさなければならないと説明しましたが、基準を満たしていると証明する書類が「適合証明」です。フラット35のWebサイトに記載してある物件は適合証明の手続きが簡素化しています。

しかし、簡素化されていない物件の場合は、作成の申請から発行まで時間がかかり、物件によっては10万円から20万円程の費用がかかります。適合証明の発行に時間がかかる上、中古物件の売主側も積極的に欠ける場合が多く、民間のローンよりも手間がかかります。

頭金なしだと金利が高くなる

フラット35は、自己資金が1割以上かどうかで金利が変わります。自己資金が1割未満の場合は、金利が高くなるので注意が必要です。

借り入れ期間が10年から15年で、自己資金が1割以上の場合は金利が1.150%であるのに対し、1割未満の場合は1.410%にもなります。
借り入れ期間が21年から35年で、自己資金が1割以上の場合は金利が1.280%であるのに対し、1割未満の場合は1.540%にもなります。

頭金の有無で金利が大きく変わると覚えておきましょう。

フラット35を利用できない物件がある

フラット35は独自の基準を満たした物件でないと、住宅ローンを受けられません。物件の規模や構造など様々な条件があります。

収入が十分であるのに、フラット35を利用できない場合があるので、基準を確認しておきましょう。

フラット35と銀行ローンを比較しよう

借り入れの際には、必ず銀行ローンとの比較をしましょう。場合によっては、フラット35よりも金利が低いかもしれません。

しっかりと比較・検討をしてからローンを組みましょう。
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