マンション経営が節税になるという話を聞いたことはありますか？聞いたことはあっても本当か疑わしいと決めつけて、放置している人も意外に多いようです。

結論からするとマンション経営で節税は可能です！しかし条件とリスクが伴います。
今回は、マンション経営で節税はできるのか？仕組みと注意点について解説します。

マンション経営で節税する方法とは？

マンション経営の節税はどんなマンションでもできる訳ではありません。マンション経営の節税には条件があって、経営=投資ですので必ずリスクがあることも忘れてはいけません。

マンション経営の節税はおもに相続税の節税で、100％節税できるかどうかは難しいです。
ここでは、マンション経営で節税できる可能性のある方法について説明します。

現金かマンションかの違いで節税

まずマンションを購入するメリットですが、現金で4000万円残すのとマンション物件で4000万円残すのとでは発生する税金は物件の方がお得（安く）なります。これは相続税の評価額によるもので、現金の場合は相続税が100％発生するのに対して、物件になると固定資産税評価額や路線価などによって、評価額が低めに設定されるからです。

いまは自分が投資しているからと思っていても、将来的に家族へ残すなどを考えると土地と現金では相続税の額が異なり土地（物件）の方がお得になるので節税になります。

小規模宅地等の特例で節税

小規模宅地等の特例はマンション経営の相続税の節税になります。貸付事業用宅地等に当てはまる場合に、面積が200㎡を限度に50％減額してもらえるという節税方法です。

これには条件があって、更地を相続したあとにマンションを建築した場合は当てはまりません。もとから貸付をしていた土地（物件）に限り有効な節税方法なので注意が要ります。

賃家建付地の評価減で節税

賃家建付地の評価減でマンション経営の節税をすることもできます。賃家建付地の評価減とは、マンションはオーナーの所有物ですが借り手がいる以上、借家権があり自分の物であっても自由にあれこれできないという不便さが発生します。強制的な立ち退きや指示をすることが不可能なため、その不便さを理由に発生する税金を減税するといった制度なんです。

賃家建付地の価額は計算式が合って、それに当てはめて計算して算出します。賃家建付地の価額=自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合で求めます。

副業でのマンション経営で節税する方法とは？

マンション経営を本業ではなく副業でおこなっている人も少なくないです。マンション経営の節税は副業であっても可能なので、条件やリスクを踏まえたうえで申請しましょう。

マンション経営はサラリーマンがおこなうこともあり、確定申告の控除を活用できます。
ここでは、副業でマンション経営する際の節税方法について説明します。

青色申告の利用で所得全体を節税

マンション経営を副業にして節税したい際は、確定申告で青色申告をすることができます。青色申告は所得となる金額から65万円をはじめから控除できるのがメリットです。

マンション経営を副業とするサラリーマンも多く、この青色申告でマンション経営分の会計を赤字で報告することが可能です。サラリーマンの所得とマンション経営の所得を損益通算して、所得税や住民税を節税することができます。

経費申請と減価償却で節税

マンション経営を副業にした節税では、経費申請と減価償却によって節税効果が期待できます。不動産総収入−必要経費の計算式で、マンション経営に必要になった経費をしっかり申請することで節税ができます。

収入を得るために必要になった経費のことを指していて、レシートや領収証や帳簿などのデータが必要で、最長で7年間の保存をします。

減価償却はマンション物件の購入額を耐用年数で割った数字で、実際に支出は無いものの帳簿上で利益を少なく計上できるため、毎年必ず経費として計上することで節税になります。

給与所得と損益通算で節税

マンション経営の副業で節税する方法には、給与所得と損益通算を活用することもできます。サラリーマンは毎月給与が発生するので給与収入と、マンション経営の不動産所得の2種類に対して課税が付きます。

マンション経営をはじめた初年度は初期費用などがかかるため、ほとんどの人が赤字経営になります。これに対して損益通算をすることで給与収入から不動産所得が引かれ、課税金額が少なくなることで所得税額も低くなり節税に繋がります。

マンション購入初年度による節税

マンション経営の副業で節税したい際は、マンションを購入した初年度に関して節税ができます。給与収入と損益通算と同様なのですが、マンションを購入した初年度はとにかく費用がかかるため、赤字になる確率の方が極めて高くなります。

初年度ははじめたばかりで空室も多く、利益を回収するのに時間がかかります。給与収入から赤字になった不動産所得の額が大きくなればなるほど損益通算での節税効果があります。

マンション経営とアパート経営の違いは？

マンション経営とアパート経営は同じだと思っていませんか？実は異なる部分が多いです。そもそもマンションとアパートでは建物の特性が違うため、費用にも大きな差があります。土地を持っているなら周辺の年齢層や便利さなどを考慮して、どちらか決めるべきです。
ここでは、マンション経営とアパート経営の違いについて説明します。

マンションは初期費用が高い

マンションとアパートではまず初期費用にかかってくる金額が全く違います。アパートは比較的安い金額に対して、マンションは初期費用が高い金額であることがあげられます。

これはそれぞれの施工方法が異なることが理由で、アパートは木造などコストを抑えた設計をおこなうことができる一方、マンションは鉄筋コンクリートなのでコストが嵩みます。ですので自分が実際にマンションを購入するべきかどうか、見極めが重要となってきます。立地が収入を得られる状況かどうか？しっかり判断しなければならないです。

マンションは修繕費がお得

マンションとアパートを比べるとマンションの方が修繕費を抑えることができます。アパートでは木造建築だと老化が早く、修繕費が多くかかる傾向があります。もちろんその分、減価償却費は多くすることができますが、木造は白アリなどほかのトラブルも起きやすいです。

逆にマンションの鉄筋コンクリートでは耐久性があって、丈夫で長持ちするので修繕費をお得に済ませることができるんです。修繕費がゼロでは無いものの安くすることができます。

マンションは空室が少ない

マンションとアパートを比べると、マンションの方が空室が断然少ない傾向があります。マンションは間取りが小さめで1～2人暮らしが多く、単身者に人気が高いです。駅から近い物件などは通勤の利便性もあり、出張など一時的な入居で急な空室の多さも考えられます。

それに比べてマンションは間取りが大きくてファミリー層が多く入居する傾向が多いため、子供が小学校や中学校までの間は学区で引っ越しをすることもなく空室になりにくいです。

マンション経営の注意点は？

マンション経営は投資なので、メリットだけでなくデメリットも存在します。

マンション経営で成功するためにはデメリットをよく理解し適切な対応と、上手な節税方法をおこなうことで長期に渡って安定した収入を得ることができるようになります。

ここでは、マンション経営の注意点についてお話しします。

利益の回収に時間がかかる

マンション経営は利益が回収できるまでに時間がかかります。特にはじめたばかりの初年度は費用もかかりますし空室も多いので赤字になる傾向が高く、初年度にかかったお金を回収できてからでないと黒字収入にはなかなか届きません。

投資した費用を回収できるのには数十年かかるといわれていて、マンション経営で節税をしたいと思っていてもはじめから節税が目的でおこなうのには向かないので注意が必要です。

自分の勝手で止められない

マンション経営をはじめたからには、自分の気分などで勝手に止めることができません。マンション経営は物件に入居者がいるので、急に止めたくなっても強制退去はさせられないです。もしマンション経営の状況が悪く手放したくなっても、入居者がいる以上厳しいです。

さらに入居者がゼロになってマンションを手放すために売ろうと思っても、需要が無く収入の見込めない物件は購入してくれる人を見つけることも難しいのが現状です。購入者が見つかるまでの間にも費用が嵩み、赤字が積み重なっていくので注意が必要です。

失敗すると資産が少なくなる

マンション経営は当然のことながら、投資に失敗すると自分の資産が少なくなります。これはマンション経営だけでなく、そのほかの全ての投資に対して共通する注意点ですよね。

マンション経営でローンを組んで購入した際に、入居者が少なくて空室が多い場合に思うような収入にならずに、最終的にローンの返済を滞納せざるを得ない状況になる可能性があります。ローンを組んでいない、ローンの残高が少額、赤字でないなど、持ちこたえられる状況であれば問題ない場合もありますが、万が一の貯蓄がないと注意が必要です。

利回りが落ちる可能性が高い

マンション経営ははじめた頃に比べて、年々利回りが落ちる可能性が高いです。マンション物件の周囲の状況は永遠に同じではないので、駅の電車の本数が減る、バス停が無くなる、スーパーが潰れる、学校が近かったのに移転するなど、便利な状況が一変する可能性が。

マンション経営をするにあたって利回りは無視できない点で、利回りが落ちるとマンション経営の収入も減ってしまいます。利回りが落ちても入居者を囲い込むポイントが必要になってくるので、環境の変化など頭に入れたうえで注意することが重要です。

マンション経営は相続税の節税にメリットがあるでしょう

マンション経営は節税できるのか？節税の仕組みと注意点について解説しました。

マンション経営で節税できるのはおもに相続税で、国の制度と会計で節税をおこないます。しかし必ずマンション経営で節税できるのかというと、100％ではなく難しいところです。

マンション経営にはさまざまな注意点もあって、はじめから節税対策でマンション経営を検討するのはやめた方がいいです。投資目的ではじめたうえで上手に節税をして、余計な支出を抑えながら利益を受け取る方がメリットが高いでしょう。