豪華な返礼品も魅力的なふるさと納税。住民税と所得税の控除・還付が受けられるため、自治体を選んで寄付している人も多いことでしょう。
しかしながらマンション経営者となると、ふるさと納税にも注意点が出てきます。そこで、マンション経営とふるさと納税との関係について解説していきます。

マンション経営の所得とふるさと納税

ふるさと納税は何といっても返礼品が魅力です。魚介類・肉類・フルーツ・米などがの返礼品が人気で、実際「ふるさと」ではない地域に寄付をする人は大多数でしょう。
ここでは、マンション経営の所得とふるさと納税について、どのような関係性があるのかを解説いたします。

ふるさと納税には上限がある

ふるさと納税で控除される税金には上限があります。ですので、寄付すればするほど控除がされるわけではないことをまず知っておきましょう。寄付する額には注意をしてください。
ふるさと納税の限度額は、年収だけでなく「配偶者の有無」「扶養家族の人数」に加えて保険料や医療費の控除などが関係します。控除される範囲でお得にふるさと納税を利用するには、上限額がどのくらいか計算して確認しておくことが必要です。

不動産所得がある場合の上限額

ふるさとの税の上限額には計算式があるのですが、総務省が出している「ふるさと納税ポータルサイト」に、目安上限額の一覧があるのでそちらを利用するのも便利です。
ふるさと納税で控除できる額は、寄付した年の所得に応じて算出される住民税と所得税の合算金額によって決定されます。納税額が多いほど、寄付できる上限額も高くなります。
会社員で給与と不動産所得がある場合、不動産所得と給与所得を合算した所得額で住民税と所得税が計算されます。そのため、納税額が増え、ふるさと納税の上限額が高くなるのです。

不動産投資が赤字の場合は？

給与所得と不動産所得の合計額によって上限額が変わります。したがって不動産所得が赤字の場合、マイナスの不動産所得が引かれ、損益通算した結果の金額が所得となり、課税対象となる所得額が減少。結果、ふるさと納税の上限額も下がる可能性が高くなります。
上限額をシミュレーションするなら、トータルした所得で考えることがポイントとなることを押さえておきましょう。

家賃収入の注意点

ふるさと納税の納税額は計算式で求めることができます。複雑ですので、前述の総務省の一覧表でチェックするのが簡単でしょう。

それでも一度計算してみたい！という方向けに、それぞれの算出方法をお伝えいたしますので参考にしてください。

所得金額の計算

所得金額とは、前年の1月1日から12月31日までの1年間で得た収入から、必要経費を差し引いたものを言います。1年の間で得たマンション経営の収益と、給与所得とを合算した所得金額の合計を算出しましょう。
・公的年金収入－公的年金控除
・民間の個人年金：年金収入－必要経費
・不動産所得収入－必要経費
・給与収入－給与所得控除
こちらで出たものを全て合算して計算します。

課税所得金額の計算

課税所得とは、所得税の課税対象となる所得のことを指します。
算出した所得金額から、社会保険料控除、配偶者控除、扶養控除、基礎控除、その他の所得控除の合計を控除します。所得金額から所得控除を引いた金額が、課税所得金額です。課税所得金額に税率をかけて所得税額を算出します。

住民税所得割額を計算

住民税所得割額とは、前年の所得金額に比例して課税される住民税額です。課税所得金額から住民税所得割額を計算します。
課税所得金額に10％の税率をかけた金額が住民税所得割額となります。所得割額は市町村民税の6%と、道府県民税4%との合計で10%です。
所得割額の税率は、平成18年度までは所得の額に応じて5から最大13%の累進課税でしたが、税制改正をきっかけに平成19年度から一律10%に改定されました。
給与所得だけでなく家賃収入や不動産売却など、不動産所得がある場合、全ての所得を合算して計算しましょう。

控除を受けるには確定申告が必要

節税としてふるさと納税で寄付をしたからと言って、自動的に控除を受けられるわけではありません。ふるさと納税で寄附金額に応じた控除を受けるためには、必ず確定申告を行う必要があります。確定申告についておさらいしておきましょう。

確定申告の方法

確定申告書の作成は毎年頭を悩ませるものです。書類は手書きで行う方法と、国税庁のサイトにある電子版で行う方法があります。ネット上で確定申告を行う場合、マイナンバーカードが必要ですのでそちらも合わせて注意が必要です。

還付される税金がある場合、紙での手続きよりもネットでの確定申告の方が還付のスピードが速いという特徴があります。ネットから申告をすると、通常3週間程度で還付が処理されるとのことです。

必要な書類

ふるさと納税の確定申告の際には、「寄付金受領証明書」「源泉徴収票」が必要となります。寄附金受領証明書は寄附をした自治体から送付されますので大切に保管しましょう。源泉徴収票は勤務先で交付をしてくれます。
他にも、提出の際には印鑑やマイナンバーカードの写しなどが必要となりますので、何が必要なのかは事前にチェックをしている方が良いですね。

ワンストップ制度

ワンストップ制度とは、条件を満たした人であれば、ふるさと納税として寄附を行う際に「寄附金税額控除に係る申告特例申請書」を自治体に送ることで、確定申告をしなくても寄附金控除を受けることができるという特例です。
ワンストップ特例を利用できるのは、「確定申告の必要がない人」であり、また「寄附先の自治体が5つまでの人」に当てはまることが条件となります。ですので、給与収入のみであっても医療費控除などで確定申告が必要であれば、ワンストップ特例の条件から外れます。

マンション経営で節税するには

マンション経営で節税するならふるさと納税の他にも方法があります。せっかく節税効果が高いとされているマンション経営ですので、最大限にその恩恵にあずかりましょう。
では、マンション経営で節税するポイントをお伝えいたします。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人と一緒に住んでいた土地が330㎡以下であれば80%減額するというものです。ですので、相続税を節税する際に活用が可能となります。
貸付事業用宅地等に該当する場合は、限度面積を200㎡とし50%の減額が可能です。しかし注意点として、更地を相続して新たにマンションを建てた場合、減額に該当しません。もともと貸付を行っていた土地に限り減額が該当しますので注意しましょう。

貸家建付地の評価

貸家建付地とは相続が発生した時に土地の評価をする際に使う用語の1つです。貸家建付地の評価減も、相続税を節税するために活用が可能になります。
先に計算式から伝えると、自用地評価×｛1-（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝が評価額の算出式。実際に計算をしてみるとわかるのですが、どれだけ入居しているかの賃貸割合が低い程、評価額は上がりその分税率が高くなります。
高い入居率を維持することが重要ですので、適宜リフォームなどを行っておきましょう。

相続税

相続をする際、現金などの金融資産を相続するより建屋として相続した方が評価額が下がる傾向にあります。現金を建物に変えるのは簡単ですが、逆に建物は換金性が低く、評価額が下がるのです。そのため、相続税の対策として不動産投資をする人は少なくありません。
ただし、マンションで相続させるとしても、相続税として納める税金は現金です。別途ある程度の現金は手元にないと、返ってマイナスの相続となってしまいかねません。計画的にそ相続をどうするのか考える必要があります。

節税目的のマンション経営で注意すること

節税の目的でマンション経営をしたとしても、返ってマイナスになってしまった、ということもあります。収益があがるはずのマンション経営も、必ずプラスになるとは限りません。
ここではマンション経営に潜む落とし穴について触れていきますので参考にしてください。

空室のリスク

マンション経営で最も危惧すべきは空室です。1部屋を貸して経営するならまだマイナスも最小限でとどめられますが、1棟の経営で空室が目立つなら価格改定や設備投資は避けられないでしょう。
加えて、住民同士のトラブルから空室が出始めるリスクもあります。とくに昨今はSNSでの拡散となると大打撃になりかねません。問題が起こったなら後回しにせずに、早めの対応が鍵となります。

投資額の回収に時間がかかる

マンション経営は初期費用として莫大な資金が必要です。波に乗れば長期の安定した不労所得となりますが、投資金の回収には数十年かかることも否定できません。
節税目的として短期間で利益を上げるには無理があるとも言えるでしょう。あくまでも不動産投資であり、長期で利益が出てくるものであると認識してください。マンション需要の高いところであれば、それだけ初期費用もかかることも避けられません。

売却が難しい

たとえ赤字経営が続いたとしても、マンション経営はすぐに辞めることが困難です。赤字だからマンションを売却しようとしても、入居者がいる場合には退去を迫ることはできません。すぐには手放せない上に維持費や修繕費などがかさむことも。
売却を検討したとしても、収益の見込めないマンションは当然ながら人気がありません。購入希望者がなかなか現れない可能性もあるため、いかに入居者を募るのか、経営手腕が問われることとなります。

マンション経営者はふるさと納税で多くの恩恵を受けよう！

ふるさと納税は返礼品もお得ですが、やはり節税としての効果が高いと言えます。
マンション経営で節税の恩恵を受けるなら、入居者が入っている状態が望ましいことがわかりましたね。こまめに修繕することと、これからマンション経営を考えているなら、立地や周辺環境を見極めて始めましょう。