不動産投資で会社を設立するかどうか検討をしている人が多くいます。不動産投資で会社を設立するメリットは存在しますが、デメリットも存在します。

不動産投資で会社を設立するメリットとデメリットや会社設立がおすすめできる人、株式会社と合同会社のどちらにするのかなどについてまとめました。会社の設立に悩んでいる人はチェックしてみてください。

不動産投資で会社を設立するメリット

不動産投資を始めた段階から法人化を検討する人も非常に多くいます。事実、法人化のメリットはたくさんあります。
不動産投資で会社を設立するメリットについてご紹介します。

税率が下がり節税対策ができる

恐らく、法人化を検討している人の多くが節税対策でしょう。個人事業主と法人化では、税率が大きく異なります。
・個人事業主：最高税率が45%＋住民税の10%を加味すると55%
・法人：最高税率が38%程度
個人事業主には、累進課税の対象になるため、所得が増えると税率が上がってしまいます。しかし、法人化では比例税率であるため、800万円以下の部分は15%、800万円以上の部分は23.20%です。

本業で収入がある人や、ある程度の収入がある人は、法人化にして節税すると、手元にお金が残ります。

相続税対策にもなる

法人化すれば、相続税の対策にもなります。相続税は、相続財産が増えるほど税率が上がるため、相続税の対策は必須です。また、生前贈与を受ける際にも、贈与税を納める必要があるケースもあります。会社を設立した後に、身内に不動産投資の仕事を任せて報酬を払えば、相続税や贈与税の対策ができて、資金の分配も容易です。

ちなみに、法人化した場合、不動産の名義は法人になるので、所有権転移登記が不要です。相続の手続きも簡単になります。

融資を受けやすくなる

個人と比較すると法人は社会的信用があります。つまり、融資の審査に通りやすくなるのがメリットです。法人で不動産を購入した場合、賃貸経営の事業と認識されます。個人での融資と比較すると、融資額はかなり変化します。

また、個人での追加融資を受けるのは困難です。しかし、法人の場合、融資を受けた実績を積んでさらに融資を受けやすくなります。金融機関は事業の拡大に対して前向きに検討してくれるため、投資できる不動産も増えていくでしょう。上手くいけば、事業拡大も実現できます。

経費として計上できる範囲が広がる

会社を設立した場合、事務所の家賃や仕事上で必要になった費用が計上可能です。経費にとして計上できる範囲が広がるので、不動産所得を下げられます。

また、身内が業務を遂行すれば、役員報酬として給料の支払いが可能です。当然、役員報酬も経費であるため節税ができます。

生命保険料も経費の対象です。そして、個人事業主と法人では違いがあります。
・個人事業主：年間の上限が12万円
・法人：1契約につき年間30万円まで経費計上可能
違いを把握しておきましょう。

不動産投資で会社を設立するデメリット

続いては、不動産投資で会社を設立するデメリットについて確認します。税金に関するデメリットはあまり多くありませんが、法人化するために必要な手続きがデメリットになります。

デメリットがあるから止めるのではなく、デメリットを知った上でメリットが勝るかどうかの視点で判断しましょう。

会社を設立する手続きが必要

会社を設立するためには、様々な手続きが必要です。作成しなければならない書類も多く、銀行印や社印、実印などの会社に関係する印の作成、資本金や法定費用などの出費もあります。具体的な費用については後述します。

全て完了するのに、1週間程度の時間がかかります。費用に余裕があるなら、司法書士に依頼してスムーズに手続きを完了させるのも手段の1つです。

ランニングコストがかかる

法人として設立した場合、従業員が社会保険に加入しなければなりません。そして、厚生年金や健康保険料の費用は会社が負担します。

会計処理もこれまで通りにはいきません。決算書の作成や確定申告のために、税理士と顧問契約を結ぶでしょう。顧問契約料と、決算時の追加費用などを加味すると、個人よりもランニングコストがかかります。

法人化は中期・長期での投資目的に不向き

5年以内で売却する短期間譲渡の場合と、5年以上保有し続けた不動産を売却した場合では、税率が変わります。個人の場合は、長期譲渡所得の優遇制度がありますが、法人では利用できません。

5年を超えた際に売却する場合は、個人であれば20%の税率ですが、法人の実効税率の役30%と比較すると法人はあまりメリットがありません。出口戦略として短期での売却を狙うなら法人がお得です。

副業だと判断されるケースがある

普段はサラリーマンをしていて、兼業している大家さんは注意してください。不動産投資は「投資」であるため、副業が禁止されている会社でも不動産投資を行えるケースが多くあります。しかし、不動産投資を法人化すると副業だと判断されるかもしれません。

副業だと認定されると、会社の規定に違反する可能性があります。法人化する前に、社内規定を確認したり、代表者を身内にしたりするなどの対策が必要です。

不動産投資で会社を設立するのに適している人はどんな人？

メリットとデメリットをご紹介して、メリットの部分が自分にとって大きいのであれば会社を設立するのがおすすめです。しかし、他にも不動産投資で会社の設立をおすすめできる人がいます。

大規模な不動産投資をしたい人

将来的に大規模な不動産投資をしたいと考えている人は、法人化がおすめです。社会的信用が上がるので、金融機関からの融資を受けやすくなります。

不動産投資で生活していくと考えている人も法人化がおすすめ

不動産投資で生きていくと考えている人は、初めの不動産を購入する前から、法人化を検討するのがおすすめです。法人であれば、最初から節税対策ができますし、設立してすぐのコストはあまり大きくありません。

むしろ、個人から法人に途中で変更すると、不動産取得税と登記費用がかかります。個人で持っている物件を法人として持つには、個人が法人へ売却するプロセスを踏まなければならないためです。

同じ物件に2度不動産取得税と登記費用をかけるくらいなら、初めから法人化して事業を進めていって、コストの節約をしましょう。

初めから法人化したくない人は税額が低くなったタイミングで法人化する

初めから法人化して不動産投資を行うのに抵抗がある人は、税額が低くなったタイミングで法人化しましょう。課税所得金額が900万円を超えると税率が43%になります。43%は、法人税の38%を超えてしまっているため、一般的には900万円のラインがベースとなっています。

しかし、法人税率が38%になるのは、課税所得が800万円超えの法人です。不動産投資において、中小企業と同等の扱いになる所得800万円以下がオーソドックスです。800万円以下の法人税は25%程度で、個人の課税所得330万円～695万円以下の税率30％を割ります。

課税所得330万円は、年収で言うと500万円から600万円に相当します。所得水準が高いので、法人化する最適なタイミングだと言えます。

不株式会社と合同会社のどちらを選択する？

会社を設立する手続きの紹介をした時に少し触れた、費用のお話をします。不動産投資で会社を設立する際、株式会社か合同会社のどちらかを選択するケースがほとんどです。

それぞれの相違点や、簡単なメリットとデメリットも紹介します。法人化を検討している人は、チェックしてみてください。

株式会社の費用目安

株式会社を設立するための法定費用は以下です。
・定款認証手数料：52,000円
・定款用印紙税：40,000円
・登録免許税：150,000円
合計で、242,000円です。電子定款を選択した場合、印紙税が無料になります。

その他、会社実印、銀行印、角印の作成費用、印鑑証明の提出書類の発行手数料が発生します。目安としては、30万円程度です。もし、司法書士に依頼する場合ば別途料金が必要です。

株式会社のメリットとデメリット

株式会社のメリットは、しっかりとした「会社」としてのイメージを確立できて、信頼感もあります。株式を発行して株主を募って出資してもらえれば、資金の調達が可能です。

株式会社デメリットとしては、設立費用がかかってしまいます。毎年決算期ごとに業績を報告しなくてはなりません。官報に決算内容を掲載するので、掲載料がかかります。

役員の任期が10年と決まっているため、再任する場合はあらためて登記するので登録免許税がかかります。

合同会社の費用目安

合同会社を設立するための法定費用は以下です。
・定款用印紙税：40,000円
・登録免許税：60,000円
合計で、100,000円です。合同会社は、公証人による定款の認証が不要です。株式会社と同様に電子定款を選択した場合は印紙税が無料になります。

合計で15万円ほど準備しておけば問題ないでしょう。株式会社と同様に、司法書士に依頼する場合は別途費用を確保してください。

合同会社のメリットとデメリット

合同会社のメリットは、設立費用がかからない点です。決算の報告義務もなければ、役員の任期もないので、とにかく費用がかかりません。

合同会社のデメリットは「合同会社」の認知度の低さです。BtoBの取引ができない、求人の応募が少ないなどの可能性もあります。

事業が大きくなっても上場できないので、上場を目指す場合は株式会社にしなくてはなりません。

よく検討してから会社設立をしよう

不動産投資での会社設立は、メリットがたくさんあります。これから不動産投資を始める人は法人化をしておくのがおすすめですし、既に不動産投資をしている人はタイミングを見て法人化しましょう。

株式会社と合同会社の違いやメリットとデメリットをしっかりと把握してから会社を設立してください。