将来のために不動産投資を視野に入れている人が増えてきています。その中でも今注目がされているのはアパート経営です。アパート経営にはマンション経営とは違った魅力がたくさんあります。
そこで今回は、アパート経営のメリットとデメリット、そして失敗しないためのコツとをお伝えしていきます。

アパート経営の特徴

アパートを1棟所有し、賃貸経営するのがアパート経営です。建物を建設するだけでなく、土地の所有も必要ですので当然ながらそれなりの資金力は必須。
それでもアパート経営を検討する人は増えているのですから、魅力的な不動産投資と言えるでしょう。まずは、アパート経営の特徴をみていきます。

物件の管理について

アパートを1棟所有し、入居者と部屋を賃貸契約を結び、家賃で収益を得ます。ただし、アパートを所有してただ貸せば良いのかと言えばそうではありません。入居者の募集はもちろん、入居者のために物件や設備の維持管理などの業務もあります。
アパートの管理を自分で行う自主管理には専門知識やノウハウが必要となりますが、管理会社に依頼する方法もあります。
入居者がいる限り家賃収入を得ることができるので、この物件管理の部分は収入を大きく左右すると言っても過言ではありません。

マンション経営との違い

アパート経営はアパートを1棟まるまる所有し経営します。対してマンション経営は、1部屋の購入で経営することが可能。もちろん、マンションも1棟を購入し貸し出すことによって収入を得ることもできます。
ワンルームマンションの1部屋を購入して行う賃貸経営をワンルームマンション投資と呼び、所有する部屋数を増やして資産運用を大きくする経営方式をする人も。マンションを1部屋買ったは良いけれども転勤や結婚で不要になった部屋を経営する人もいます。

アパート経営に向いている人とは？

結論からいくと、アパート経営に向く人は、土地があって税金の対策に悩んでいる人に向いた不動産投資方法です。あるいは、資産はすでにあり、安定した収入や老後の資金のプラスがほしいといった意思のはっきりした人に向いていると言えます。

「相続税の対策をしたい」「土地の固定資産税を質税したい」「老後のために不労所得を得たい」といった目的を持っている人は、アパート経営を選択肢にしてみるのはいかがでしょうか。

アパート経営のメリット

節税の対策としてや、不老所得としてのメリットが伺えるアパート経営。実際に踏み切るにはメリットを詳しく知りたいところですよね。
ここでは、アパート経営で得られる主な3つのメリットについて解説していきます。

安定した長期収入

アパート経営の最大のメリットは不労所得です。所有するアパートに入居者が入ってさえいれば、毎月家賃収入が得られます。
経営するのはアパート一棟ですので、必ず複数の部屋があるわけです。複数の入居者から家賃をもらえるのは、マンションの一部屋経営とは違った魅力ですね。
不労所得の良いところは、万が一の時に働けなくなって、収入がなくなるという不安を解消できます。また、老後の収入としても、安定した財源を確保することができるのです。

初期投資額が少なくて済む

一棟を経営するのですが、マンションの一棟経営に比べるとはるかに少ない初期投資額で始めることができます。
莫大な資金を持っている人以外は、基本的には金融機関の融資を受けて購入することでしょう。その際、マンションの一棟経営に比べて一気に多額の現金を準備する必要がなく、初期の投資額が少なく始められるメリットがあるのです。
借り入れの返済に関しては、家賃収入があるため負担を軽減することができます。

節税対策になる

アパート経営は節税対策になるメリットがあります。とくに、相続税と贈与税の節税は着目すべきところでしょう。
まず、相続税は土地の評価額が7～8割ですが、建物は3～7割程度となっています。ですので、所有する土地を更地で相続するよりも、アパートを建てて相続したほうが節税対策になるということですね。
付随して、贈与税ですが、生前に贈与をしておくさらなる節税効果が期待できます。また、会社員としての給与所得がある場合、アパート経営で得た収益と給与は損益通算ができるため、所得税の節税も可能となるのです。

アパート経営が節税対策に良いとされる理由

節税対策となるアパート経営ですが、もっと詳しく知りたい方が多いことでしょう。確かに、節税対策としてアパート経営をお勧めされることは多いのです。
そこで、ここではもっと詳しくアパート経営と税金の関係について掘り下げていきます。

相続税対策になる

金銭だけでなく、土地や建物も当然ながら相続放棄を行わない限り、相続人は権利と義務を受け継ぎます。
現金以外の資産は、評価額を算出して相続税額を決定するのですが、土地を相続した場合は、評価額が高くなりやすいのが特徴です。当然ながら、評価額が高いと納税額も高くなります。
厄介なのは土地として相続したとしても、土地の一部を納税できないことです。当然ですが相続税の納付は現金。それであれば、いっそ土地に建屋を立てて評価額を下げてしまった方が節税になる、ということですね。

借り入れで債務控除の適用

「債務控除」とは、相続税において、相続財産のプラスの財産から借入金などの債務や、葬儀にかかった費用を差し引くことをいいます。
アパートを建てる際に費用となる資金を、金融機関からローンで調達した場合、その借入金がマイナス資産となり、相続対象の財産から控除されるのです。したがって、相続税対策の効果が期待できます。相続される方への負担を考えるなら、アパートを建てておくのが良い選択になるということですね。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、他界した人が居住していた土地、及び事業に使用していた土地であれば、一定の要件を満たしていれば最大で8割の評価額を減らすことができる特例のことを指します。
条件とは、まず被相続人と相続人が生計を共にしていた親族であること。また、所有する土地の上に建物が建っていることなどがあるため、アパートを建てることが特例の条件に当てはまるようになるのです。

アパート経営の始め方

土地があって更地で残しておくよりも、アパートを経営して相続をしてもらう方がお得になることはわかりました。不労所得で自分のためにもなりますし、相続する人のためにもなるのですね。
では実際、どのようにアパート経営を始めていけば良いのか、そのステップをみていきましょう。

まずは土地診断と市場調査を

土地には法律によって建蔽率（けんぺいりつ）と容積率が定められています。建蔽率とは「建物を建てる土地の面積に対する建物を真上から見たときの面積の割合」のことです。
建蔽率が高すぎる家は防災の意識や風通しが悪くなります。ある程度の余裕を設け、ゆとりある建物を建てるように建築基準法によって制限が設けられているのです。
構想の段階でアパートの規模と家賃とを概算で算出することができるので、まずは土地診断から始めましょう。

アパート建築の相談

土地があってアパートを建てると決めたからすぐに施工会社！というのは時期尚早です。餅は餅屋と言いますが、やはり一旦は建築の相談を不動産会社にした方が良いでしょう。
不動産会社の強みは、最新の不動産情報だけでなく地域のニーズ、特徴を把握しています。実際、アパートを建てたところで入居者がいなければ赤字経営となってしまうわけです。
土地活用を考えていることを相談し、どんな活用方法を選べばいいかを相談してみましょう。そこで納得の答が出たなら、施工に着手します。

入居者の募集

アパートの完成に目途が付いたら入居者の募集です。家賃はもちろん、敷金礼金の額や管理料・共益金の額も決めます。
他にも、ペットの不可や契約期間と更新料など、契約の基本部分を決めていきましょう。これらは賃貸借契約書に盛り込む内容です。賃貸契約を結んだことのある人であればお馴染みの内容。
管理会社の力を借りるのであれば、管理会社の意見を聞きながら決めていけば大丈夫です。

アパート経営のデメリット

良いことばかりに思えるアパート経営ですが、メリットがあるということはもちろんデメリットもあります。
ここからは、アパート経営にありがちなデメリットを取り上げますので、実際にご自身が経営するときにこれらを回避できるのか考えながら参考にしてみてください。

空室発生のリスク

アパート経営で最も危惧すべきは空室のリスクです。アパートを建てるときはすぐにでも入居者が決まるイメージをしますが、現実は厳しい場合も。
当然ながら、アパートに空室があると、収入は減少し、最悪の場合まったく収入がなくなるリスクだってあるのです。
そのリスクを回避するためには、立地や賃料設定が大事だということがわかりますね。初めからニーズと料金に留意して経営をし、設備などを充実させることも大切です。

老朽化のリスク

中古のアパートを購入して経営する場合、建物の状態によっては大規模な修繕をしなければならない時期が早々にきます。
たとえば、外壁や排水管などは修繕といっても数百万円単位の金額が必要となるため、トータルするとかなりの出費となることも。
もちろん、新しく建てたとしても20年程に１回は修繕が必要となるでしょう。老朽化しているにも関わらず修繕を怠ると今度は入居者が集まらないリスクとなります。

初めのうちから修繕費用がいずれ必要になることを念頭において、計画的な経営をしていきましょう。

住民トラブルのリスク

住民同士のトラブルで板挟みとなるリスクがあります。アパートは集合住宅ですから、入居者間でトラブルが起きないとは言い切れません。
たとえば、ゴミ出しの方法や騒音、ペット可にするならば臭いや鳴き声といたトラブルが起きることも想定できます。
これらのトラブルはだいたい大家が対応に追われることでしょう。トラブル対応次第では、退去者が出てしまうリスクもあるため、対応はうまくするように手腕が問われます。

アパート経営は失敗しないようにしっかりと対策をたてよう！

更地で相続をするよりも、アパートという事業にしてしまった方が節税対策となります。退職後の不労所得にもなるため、魅力的な不動産投資です。
しかしながら経営によっては赤字になりかねません。市場調査と経営計画はしっかりと練った上でアパート経営に乗り出しましょう。