アパート経営でも経費として計上して節税ができます。しかし、何が経費になって何が経費にならないのかを把握しなければ、節税につながりません。会計を素早く完了させるために、経費に関する知識が必要です。

これからアパート経営をする予定の人はしっかりと理解しておきましょう。

アパート経営で経費計上ができるもの

当然ですが、経費として計上できるものは「アパート経営に関係した費用」でなくてはなりません。したがって、外食した際の飲食代や、私的に使用するものは経費として認められません。

具体的にどういった費用が経費計上できるのかチェックしていきましょう。

固定資産税や都市計画税などの各種税金

固定資産税と都市計画税は不動産を所有している人が納める税金です。アパート経営においては、一から建築したり購入したりするので固定資産税と都市計画税を納めなくてはなりません。当然アパート経営に関係している出費であるため、経費として計上が可能です。

また、アパート経営にかかる税金は他にもあります。印紙税や不動産取得税などは全て経費計上が可能です。

不動産ローンの利息

不動産ローンを使ってアパートを経営した場合、元本と利息を返済していきます。しかし、利息分は経費計上ができると決まりがあるので、ローンを借りている人は経費として計上しましょう。

修繕費や各種保険料

経年劣化に備えた外壁の塗装や設備の修繕などは修繕費として経費の計上ができます。また、火災保険や地震保険などの保険料も該当します。

しかし、修繕費だけは少し注意が必要です。場合によっては、資本的支出に含まれるためです。固定資産を修理するための支出で「資産価値や耐久性を向上させるもの」は「資本的支出」に該当します。

資本的支出の場合は、修繕費として見なされる部分を経費として計上し、残りは資産計上して数年かけて減価償却として経費計上する必要があります。

修理費と資本的支出の違いは、
修理費：原状回復にかかる費用
資本的支出：価値や耐久性を上げるための費用
ですので、最低限でも場合によって計上方法が変わると認識しておきましょう。

修繕積立費も経費として計上できる

修繕積立費も経費として計上が可能です。アパートは数十年に1度、大規模な修繕を行います。しかし、少しだけ注意が必要です。

修繕積立金を支払っているタイミングでは経費計上ができません。毎月3万円修繕積立費として支払っていても、実際に修繕をしたわけではないので経費計上ができないのです。修繕積立費は、実際に修繕された時に経費としてまとめて計上可能です。

修繕積立費を支払っている段階では、経費の計上ができないと認識しておきましょう。

雑費も計上可能だが注意が必要

交際費や交通費、消耗品費なども発生します。しかし、雑費として計上するのは、他に適切な科目がない場合に使用するようにしてください。用途が不明な経費であるため、他の科目よりも金額が高い場合、税務署から指摘が入る可能性があります。

他の科目より最も少ない金額で雑費として計上するのが理想的です。

アパート経営で経費計上ができないもの

アパート経営と直接関係ない費用に関しては、当然ですが経費計上は不可能です。食費などの通常の出費として使った費用などは経費にできません。

アパート経営で経費計上できないものをチェックしましょう。

不動産ローンの元本

借りているお金を返しているだけに過ぎないので、不動産ローンの元本は経費として計上ができません。経費計上できるのは利息だけだと認識しておいてください。

所得税や住民税などの関係ない税金

所得税や住民税などの不動産に関係ない税金は経費として計上ができません。また、法人税も不可能です。

そもそも固定資産税や都市計画税だけが、特別で経費計上ができるだけのお話です。不動産に関する税金であるため、経費計上が認められていますが、基本的に税金は経費計上ができないと認識しておきましょう。

経費で落とせるか分からないものはどうする？

経費計上できるかどうか分からないものはどういう対応を取ればよいのでしょうか。アパート経営でもプライベートでも使っているものは、きちんと相応の処理の方法がありますので安心してください。

アパート経営でもプライベートでも使っているものはどういうお金で計上すればよいのか説明します。

家事按分で経費計上ができる

自宅でアパート経営をしていると、生活費と事業費が混同してしまいます。家事按分では、事業にかかった費用だけを経費として計上できます。

例をいくつか挙げると、
・事務用とプライベートで同じ携帯電話している場合
・物件を見学する際に自家用車を使用した場合
などは、家事按分の対象です。

家事按分で経費にできる金額を求める方法

アパート経営とプライベートで使った費用を算出する方法はケースバイケースです。その都度最適な計算方法で割合を求めれば、税務署からの指摘もありません。

家事按分として使用される割合の例を確認していきます。

利用した分が可視化できる場合

アパート経営で利用した分とプライベートで利用した分を可視化できる場合は、そのまま掛け合わせれば問題ありません。自家用車を使って物件を見学した際のガソリン代などは可視化できるのでそのまま掛け合わせましょう。

移動距離とガソリンを補給した際の領収書を残しておけば、ガソリン代を経費として計上可能です。

アパート経営で使用している面積で経費にできる

事務所と自宅を共用している場合は、アパート経営で使っているスペースの部分を調べて部屋全体の割合を算出すれば家事按分が可能です。計算方法をご紹介するので、経費計上できる金額がいくらなのか求めてみましょう。

家賃が10万円で、60㎡の部屋に住んでいるとします。アパート経営で使うスペースが15㎡だとした場合、15㎡÷60㎡で25%がアパート経営に使っている部分です。まずはアパート経営で使っているスペースを求めましょう。

そして家賃×25%、つまり、10×25%を求めれば終了です。10×25%の場合は2.5なので、25,000円が経費として計上ができます。自宅と事務所が兼用である人は、アパート経営に使っている面積のみを計算して経費にしましょう。

アパート経営に費やした時間でも経費にできる

アパート経営に使った時間で家事按分をする方法もあります。インターネット代や光熱費は時間の割合で家事按分するのが一般的です。計算する時は、1日のうちにどれくらいアパート経営に時間を使ったかが重要になります。

1日あたり、6時間アパート経営に使っていたとします。6÷24をして、25%になるので、25%が家事按分の割合です。インターネット代や光熱費代に対して12.5%をかけた費用が、経費として計上ができます。

もっと節税をする方法はある？

本来、経費の目的は節税です。納める税金を少なくするために経費を計算する必要があるのですが、もっと節税したい人もいるでしょう。

経費を計上する方法以外にも、アパート経営で節税ができる方法があります。自分に合った節税方法を見つけてアパート経営をしていきましょう。

所得税を節税する

所得税は経費として計上できませんが、節税が可能です。所得税を節税する方法はいくつかあるので、やりやすいものを見つけてみてください。

青色申告で申告する

個人事業主の確定申告には白色申告と青色申告があります。それぞれの申告方法の違いとしては、
・白色申告：作成する記帳が少なくて楽
・青色申告：作成する記帳が多くて手間がかかる
が大きな違いになります。また、白色申告の場合は特別控除額が1円も設けられていないのに対し、青色申告の場合は特別控除額が設定されています。

そして、青色申告は3種類の記帳方法があり、
・現金式簡易簿記
・簡易簿記
・複式簿記
に分けられます。上記だと下にいくほど作成する記帳が増えて手間がかかります。しかし、複式簿記であれば最も特別控除額が増えて大幅な節税が可能です。

現金式簡易簿記と簡易簿記は特別控除額に違いはありませんが、所得要件の違いがあります。簡易簿記に所得要件はありませんが、現金式簡易簿記は前々年の不動産所得と事業所得の合計が300万円以下の人しか利用できない申告方法です。

手間がかかると少し面倒だと感じてしまうかもしれませんが、会計ソフトを使えば記帳が簡単になります。税理士が記帳の付け方を教えてくれるサービスもあるので、節税をするなら青色申告がおすすめです。

利益が出るようになったら法人化して節税する

安定して利益が出るようになってきたら法人化を検討しましょう。所得税の税率よりも、法人税の税率が低くなります。法人化すれば資産の分散も可能ですし、社会的信用が高まって融資をしてもらいやすくなるので事業の拡大も実現できます。相続税の対策などもできて利点が増えます。

しかし、法人を設立するために書類を作ったり出費があったりもします。少々手間がかかるので、法人の際はよく検討してからにしましょう。

赤字でも確定申告をして所得税を節税する

アパート経営が黒字の時に確定申告が必要ですが、赤字でも確定申告をしましょう。給与所得があれば、アパート経営で損失が出た場合に節税できるかもしれません。

赤字の際に確定申告をすると、損益通算が利用できます。他の所得からアパート経営の赤字を引いて計算ができる制度です。損益通算を利用すれば所得税の節税ができて、源泉徴収されていた所得税の還付が受けられるかもしれません。

経費計上して正しく節税をしよう

アパート経営において、経費計上ができるものを理解できたでしょうか。経費計上ができるものは、アパート経営に関するものそうでないもので区別すると分かりやすいでしょう。経費計上以外でも節税をしたいのであれば、青色申告にしたり、赤字でも確定申告をしたりして節税してみてください。

雑費が増えすぎると税務署から指摘が入って円滑に経費計上ができないので注意してください。