アパート経営で儲かるためには、アパート経営のリスクを理解した上で回避する必要があります。そして儲かっている人はリスクをしっかりと回避しています。

これからアパート経営を始めようとしている人や、アパート経営をしているのに収益に伸び悩んでいる人は、解決策が見つかるかもしれません。

アパート経営におけるリスクと対策は？

アパート経営をしていくにあたって、リスクを事前に知って対策を取らなければなりません。そして、正しい対策を講じて収益につなげていく必要があります。しかし、アパート経営のリスクは非常に多くあり、できるだけ対策をしておくのが理想的です。

アパート経営で発生しうるリスクと対策を紹介するのでチェックしてみましょう。

空室状態が続いて収益が得られないリスク

アパート経営は家賃収入が主な収益源になります。空室が続くと最大の収入源である家賃の回収ができないので、安定して収益を得られません。更新料や礼金などでは一時的な収入にはなるものの、安定した収益とは言い難いでしょう。

空室の状態が続いて安定した収益が得られなくても、管理費用がかかるので赤字で経営する場合も考えられます。ではどういう対策を取れば良いのでしょうか？

コストをかけないで空室対策をするなら「入居者ターゲットの見直し」です。
・ペットをOKにする
・外国人も入居可能にする
など、入居者に対して窓口を広げてあげると、コストをかけずに空室対策ができます。

収益を少し落とす覚悟があるなら、家賃や敷金・礼金等の初期費用を値引きするのも手段の一つです。周辺の物件をリサーチして、家賃を少し減額したり、初期費用をカットしたりして対策を取ってください。

入居者に関するトラブル

アパート経営は入居者がトラブルを起こすケースもあります。入居者同士でトラブルを起こし、引っ越しをされてしまったり、関係ない入居者が嫌になって退居したりする場合もあるでしょう。

特に、家賃滞納は頻繁に耳にする話です。滞納された月は収益が減ってしまいます。オーナーとしては一刻も早く対処したい問題ですが、どういう対策を行うのがベストなのでしょうか？

事前に入居者の審査を厳重に行う等の対策はありますが、何らかの理由によって家賃の支払いができなくなる可能性もあります。家賃に関する決まりを予め作っておくなどの、早期の対策が必要です。対策ができなければ、管理会社に依頼するのも手段の一つです。

アパートの老朽化リスク

アパートの経営は、1年や2年程度で収まる事業ではありません。10年以上継続していく長期的な事業であるため、アパートの老朽化リスクも頭に入れておく必要があります。

アパートが老朽化している問題を無視し続けていると、新規の入居者が来ないだけではなく、既存の入居者さえ引っ越してしまう可能性があります。同時にアパートの価値がなくなっていくため、家賃設定を見直さなければなりません。

老朽化してから手を施すのでは遅すぎます。アパートを経営し始めた時から、修繕積立費を積み立てておくなど、新築の段階から対策をしておき、定期的にメンテナンスをしましょう。

また、ゴミ捨て場や宅配ボックス等の共用部の清掃をしたり、いつでも内見ができるように室内を整えておいたりするのも細かいポイントですが重要です。

災害リスク

日本は地震をはじめとする災害が多発する国です。アパート経営において、絶対に考えなければならないリスクの一つです。災害リスクの難しい問題は、二次災害です。地震の後の津波や建物の崩壊、土砂崩れなどのリスクは全て予測できません。

災害によってアパートが被害を受けた場合、入居者が引っ越しをしたり、修繕費用がかかったりと散々な目に合います。収益が0になる上に、ローンの返済負担が変わらないので支出は増えるばかりです。

アパート経営で講じる災害リスクへの対策は、災害が少ない場所でアパート経営を行うのが一番有効です。火災の備えて火災保険に加入しておくのも良いでしょう。

収益を出せないアパート経営の特徴

収益を出せないアパート経営をしている人には、共通点があります。アパートを経営していく上では非常に重要なので、失敗例を把握して自分のノウハウとして蓄積しましょう。

立地をきちんと考えていない

アパートの需要がなかったり、アパートが多すぎる場所でアパート経営をしたりするのは、リスクが大きすぎます。ではなぜ「勝ち目のない立地でアパートを経営してしまった」のかですが、悪徳企業による策略にかかってしまった人が経営をしてしまったケースがあります。

成功すると断言され、いざ失敗するとサブリース家賃を下げたり、中途解約したりして経営が上手くいかないのです。企業に全て任せるのではなく、自分でもある程度立地を見極める力を付ける必要があります。

事前に調査をして、
・賃貸の需要があるのか
・周辺の賃貸の家賃相場や空き状況はどうか
などを意識しましょう。最寄り駅までの距離や、公共施設・商業施設が近隣にあると、入居者が集まりやすい傾向があります。加えて災害リスクも調査できれば良いでしょう。

しかし、自分一人だけで判断するのは危険であるため「複数の不動産会社や建築会社の考えを聞いてから」建てるのがおすすめです。

需要を度外視して利回りだけに気を取られてしまったケース

当然、アパート経営では利回りが重要です。しかし、1番ではありません。利回りに関する知識がなかったり、土地の需要を無視してアパート経営を始めたりした場合、入居者は現れません。

利回りが高くなっているのには、何らかの理由で物件が安価になっているケースが多くあります。また、想定利回りは、想定した家賃で尚且つ満室になっている場合の利回りです。相場より利回りが高い物件は、確かな理由がない限り失敗するでしょう。

土地勘がない場所で経営を始める

土地勘がないために、賃貸の需要を見誤って失敗する例です。アパート経営初心者にありがちな失敗です。管理会社と一緒に見極めても成功するかは未知数であるため、対象の場所を熟知した人からのアドバイスがもらえるなどの事を有利に運べる状況でない限り、土地勘がない場所でのアパート経営は避けるべきです。

アパート管理やメンテナンスを怠って失敗する

せっかく事前に調査をして優良な物件を建てたのに、管理を怠って失敗する勿体ないケースです。
・入居者からの問い合わせ対応をしない
・共用部分の掃除ができていない
などが起きてしまうと、入居者は住み続けてはくれないでしょう。マナーが悪い入居者に対して何もしないと、きちんと使ってくれていた入居者が引っ越し、マナーが悪い入居者だけが集まって手の施しようがない状態になるケースもあります。

アパート管理を自分でやろうとすると、上記のような失敗を起こしてしまうかもしれません。マメな清掃とクレーム対応を行う管理会社にお金を払って依頼をして失敗を避けましょう。

また、建物のメンテナンスを怠って老朽化の進行が早まってしまうケースもあります。家賃下落が起きた失敗例が存在します。問題が起きてから解決をしたために、修繕費が割高になってしまうと、自体は最悪です。

早い段階でのメンテナンスや、定期的な点検をして対策を取りましょう。

そもそもアパート経営に関する知識がない

単に不労所得に憧れて、知識がないのにアパート経営に手を出して失敗する例です。アパート経営は、物件の選び方から運用方法までやり方が決まっています。当然、失敗する確率が最も低い手法です。

アパート経営に関して勉強不足であるために、最適な判断ができなかったり、対応しきれなかったりして失敗してしまいます。プロに任せられる部分があるとはいえ、自分でもしっかりと知識を身に付けておく必要があります。

アパート経営で収益を出すにはリスク回避が重要だがそれだけではない

アパート経営で儲かるには、リスクヘッジだけではなく、基礎的な要素も重要です。ご紹介する対策を実施して、アパート経営の失敗のリスクを最小限にして運用していきましょう。

十分に資金を確保してからアパート経営を行う

経営は無理のないプランで行うのが理想的です。いくら金融機関で融資を受けられるからといって、少ない資産で始めるのは避けましょう。借入金が多くなると、その分返済総額で利益を減らす要因となります。

また、築年数の歴史が浅いうちは、安定した利益が出るかもしれません。しかし、月日が経てば入居率が低下していき、家賃を下げたり初期費用を抑えたりして対処しなければなりません。災害が起きて修繕する可能性もありますし、資金を十分に確保してアパートの経営を行いましょう。

現地調査して正確な情報を入手する

物件を購入する前は、周辺をリサーチして情報収集をします。しかし、既存のデータだけではなく、現地調査をして実態を掴みましょう。近隣の物件と比較を行ったり、将来的にどうなっていくのかを予想したりして、経営に最適な物件が調べます。

利回りだけではなく、キャッシュフローどのくらい確保できるのか、などを意識して判断してください。

不動産会社を比較して探す

アパート経営は、信頼できる不動産会社を見つけるのも重要です。空室の対処やトラブルが発生した時の対応などに注目して不動産会社を選びましょう。注目するポイントとしては、家賃の滞納時の対応や、エリアでの入居率等の実績です。

立地やアパートの構造、リスク回避もアパート経営で重要です。しかし、不動産会社選びを最優先で行いましょう。

リスクを理解してアパート経営をしよう

アパート経営はどれだけリスクの対策ができるかが重要です。しかし、資金確保や情報収集などの事前準備も怠ってはいけません。また、不動産経営に対する知識も十分に持っておきましょう。しかし、まずは優秀はパートナーになる、不動産会社を探すのがおすすめです。

失敗例をしっかりと把握して、失敗しないようにアパート経営を行って儲かってください。