不動産投資として、マンション経営が注目をされています。若い間にマンションを購入し、退職のあたりでローンの返済完了、家賃収入へといった筋書きです。マンション経営はメリットも多いのですが、中には失敗してしまう人も。マンション経営は儲かるのかといった視点で、失敗しないためのポイントを押さえていきましょう。

タイプ別マンション経営の儲け方

マンション経営はアパート経営と違い、1棟での経営だけでなく1部屋から経営が可能です。1部屋から始めて、利益が出たら複数の部屋を経営していく人もいます。

儲かるマンション経営のノウハウを、タイプ別でみていきましょう。

区分マンション

「号室」として区切られた一戸を所有し、賃貸に出す形態を区分マンションといいます。ワンルームマンションはファミリータイプに比べて比較的に購入価格を抑えられ、初期投資を抑えることが可能。

都心と地方でマンションの需要が違うため、どちらが良いとは言い切れませんが、都心でマンションを経営するなら区分マンションは人気です。独身の男女が自分用に中古でも購入する傾向にあるため、長期に渡った安定収入が見込めます。

新築区分けと中古区分け

新築マンションは資産価値が高く、メリットも多くあります。資産価値が高いため、金融機関からの融資を受けやすいのはまず1つでしょう。

新築ということで入居者の確保がしやすいことや、修繕費用が当面の間はかからないのもメリットです。しかしながら、この恩恵は長く続かないという側面も。経年とともにマンションは資産価値が下がるため、結局修繕費がかかることや、経年とともに家賃は周辺の相場に合さなければ入居者が離れることも。

中古マンションで初期投資額を押さえて、その分修繕費や広告費に回すことも、賢い方法と言えます。

一棟マンション

一棟マンションでの経営は、マンション全体を所有する方法です。マンションの敷地全体を所有するため、資産価値としては下がりにくいというメリットがあります。

しかしながら、当然ですが、購入にかかる初期費用は高くつくため、ローン返済に時間がかかるデメリットは避けられません。もちろん、後々の修繕費もかかってきます。

一棟マンションの経営に向いている人は、元々土地があり、そこに建屋を用意できる人か、あるいは資産にかなりの余裕がある人でしょう。

マンション経営を左右する因子

資産形成としてマンション経営はとても良い選択なのですが、失敗しては元も子もありません。「できるだろう」という楽観視だけでは上手くいかないものです。

まずは、マンション経営の成功と失敗とを左右する因子について調べておきましょう。ポイントをお伝えいたします。

物件選び

マンション経営の要ともなるのが物件選びです。安いからと言って飛びついては、入居者が決まらずマイナス経営なんてことに陥りかねません。

マンション経営が初めての人は、この物件選びは最大の分かれ道。データだけを信用するのではなく、必ず現地に赴いて自分で調べるようにしましょう。もちろん、専門家や不動産投資会社に相談することも大切です。

新築だから良い、中古だからダメといった固定観念は捨てて、物件を選んでいきましょう。

入居状況

どれだけ綺麗で豪華な物件であっても、入居者が集まらなければ収益になりません。いかに安定して空室の状態を減らすかが、マンション経営を左右します。マンション経営でローンを組むときには、常に満室を想定しがちですが、人の流れは予測がつきません。

空室対策は入念な準備と管理対応が肝となります。入居者からクレームが来た際には、いかに手際よく対応できるかが、入居率に直結すると言っても過言ではないのです。

修繕費用

マンション経営で大きな支出となるのが修繕費用です。どれだけ新しいマンションであっても築年数が経過すれば劣化が訪れます。「いつまでも綺麗」な状態に期待せず、定期的に訪れる修繕を予測しながら、お金の段取りをしておきましょう。

経年だけではなく、昨今は自然災害との向き合いも必要となります。ゲリラ豪雨の激しさは頑丈な鉄筋の建物であっても一部を破損しかねません。大規模な修繕が短期間に複数回ある可能性もあるので、急な大きな出費にも耐えられるように、計画的な見積もりをしておくことが大切です。

家賃収入から出ていくお金について

マンション経営で失敗をしているオーナーの特徴としては、やはり思った以上の支出に対応できなかったことが共通点として挙げられます。家賃収入に胡坐をかいで、私的な支出を増やしていると、経営難に陥りかねないので注意が必要です。では、家賃収入から出ていくお金にはどんなものがあるのでしょうか。

建物管理費と賃貸管理費

マンションの管理は入居率にも直結します。ご自身で勉強して管理をする人もいますが、本流は管理会社に委託をする方法です。

マンションを維持し、管理してもらうための業務をアウトソーシングします。その際に発生する費用がまず必須でかかってくるのです。分譲マンションでは全体の管理業務をマンション管理組合が行うため、管理組合に管理費を支払うことになります。

また、賃貸管理費は入居者が退去際の新たな募集や、家賃回収といった業務に対して賃貸管理会社へ支払う経費です。

広告費

広告費は大してかからないだろう、と思っているなら間違いです。入居率を上げるためには、広告宣伝費を削ることはできません。

まず、不動産情報サイトへの情報掲載料がかかります。フリーペーパーで探す人もいるでしょうけれども、現在の本流はネットです。しかも大手の情報サイトで検索をされる傾向にあるため、それなりの契約料が発生します。加えて、情報誌や折込チラシといった広告出稿料が必要。

これらは賃貸管理会社が代行してくれるため、テクニカルな問題は不安にならなくて大丈夫です。

修繕にかかる費用

先ほども触れましたが、修繕は必ず必要になります。新築だからといっても必ず経年とともにマンションは劣化していくのです。そして修繕を怠ってしまえば、当然ですが入居者は離れていきます。

まず、入居者の入れ替え時に、原状回復としてリフォームを行います。エアコンの取り換えやガス給湯器、先日我が家も古くなったコンロを取り換えてもらいました。もちろん最新型ですのでそれなりの経費がかかるでしょう。こういったこまごました交換が実費としてかかってきます。

マンション経営を始める前に確認しておきたいこと

マンション経営で儲けるなら、事前にマンション経営のノウハウやご法度をある程度身に付けておく方が良いでしょう。マンション経営を始める前に、事前確認をしておいた方が良い項目をお伝えしますので、これから経営者となる方は参考にしてください。

マンション経営をする理由

マンション経営に限らず、事業で儲けるには、その動機をしっかりさせておくことが大切です。ただなんとなく「儲かりそう」「将来が楽になりそう」とふんわりした動機では、失敗に終わってしまうことが多いのです。

「マンション経営で儲けを出した先」を明確にしておいてください。出口をはっきりとすることで、資産の運用や節税に対する目的も変わってきます。

定年時に安定した不労所得を得るなら、ある程度の部屋数のある物件が必要ですし、副業としての所得であれば、極端な話、本当に不動産投資が必要なのかといった疑問にもなるのです。

不動産経営の知識を得る

基本的にマンション経営で必要な資格はありませんが、それでも知っていて損はしない内容は数多とあるものです。資格の勉強とまではなくとも、積極的に関連書籍の読書や、セミナーへ参加するようにしましょう。

とくにマンションオーナー向けのセミナーへ参加するのはおすすめです。不動産会社がマンションオーナーのリアルな声が聞こえるため、問題の解決となるでしょう。最近はオンラインでのセミナーも増えていますので、時間のあるときに参加してみてください。

無理のないローンを組む

マンション経営で儲ける想像は楽しいですが、実際に利益が出るかどうかは運営してみないとわかりません。集客率を上げるために豪華な設備にしたり、無理をして都心のマンションを購入したり、気持ちはわかるのですが返済に苦しんでは意味がありません。

マンションの建築及び購入は、額が大きいローンになります。「家賃で返済できる」と捕らぬ狸の皮算用をするのではなく、着実なシミュレーションをするようにしましょう。金銭面で無理が出ないよう、ライフステージに合わせて設定してくださいね。

マンション経営のリスクとは

今回、マンション経営で儲ける話をするために、多くの落とし穴をお伝えしてきました。ここまで厳しくお伝えするのは、注目度の高いマンション経営だからこそ、安易に手を出すと失敗しかねないからです。

そこで最後に、マンション経営のリスクについてお伝えしたいと思います。

購入・運用費用

区分マンションの場合は、修繕積立金で共用部分の修繕費用が出るため負担はまだましです。しかし、修繕積立金が十分にない可能性もあるため、中古マンションを経営する場合は、修繕積立金が十分かどうか事前に確認しておきましょう。

中古マンションを経営するのは、うまくいけば初期投資が少ない分設けることができるのですが、老朽化したまま募集をしても入居者は見つからないか、家賃の引き下げが必要になるでしょう。ですので、リフォームが必要になる覚悟も必要です。

空室のリスク

実際、私も大きめの地方都市で賃貸マンションの生活をしていますが、ちらほら空室はあります。空室期間であっても、当然ですがローン返済や管理費、修繕積立金などは待ってくれません。手元の資金から支払う必要があるため、一時的にマイナスになることもあるでしょう。

せっかく近所に大学があるからと、学生向けのマンションを経営したとしても、この少子化の時代ですからいつ大学が統合されて校舎が無くなるかわかりません。近隣環境の変化は入居率に大きく影響を与えるので、物件購入の際は十分に見極めましょう。

売却ができない可能性

とうとうマンション経営で儲けることができなかった、となると、できるだけ早期での売却が大事になります。というのも、マンションを売る際、経年とともに資産価値は減ってしまい、今この時点が一番高値だからです。

そして、最悪の場合売却ができない可能性もあります。マンションの価値変動は、環境や物件の状態で大きく異なりますが、ある意味「損切り」のタイミングを見極めることも大事だということを覚えておいてくださいね。

マンション経営で儲けるためには計画性が大切！

マンション経営で儲けるためには、物件購入のときから出口の計画性を持つことが大切です。

厳しいことばかりお伝えしてきましたが、実際にマンションオーナーとして成功している人も多数います。見極めをしっかりして、着実に儲かるマンション経営をしていきましょう。